资产评估(第四讲--上).pptVIP

案例 某地块面积为80000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括管理费）5万元/亩，土地开发期为2年，第1年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 参考答案 （1）估算土地取得费用 土地取得费用=出让金+拆迁费=20+30=50（万元/亩）=750（元/平方米） (2)估算土地开发费用 土地开发费用=开发费+其他费用=3（亿/平方公里）+5（万元/亩）=300（元/平方米）+75（元/平方米）=375（元/平方米） （3）估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为2年，土地开发成本分阶段均匀投入，则 投资利息=750*[（1+6%）2-1]+375*40% *[（1+6%）1.5-1]+ 375*60% *[（1+6%）0.5-1]=92.70+13.70+6.65=113.05（元/平方米） （4）估算开发商的利润 开发利润=（750+375）*10%*2=225（元/平方米） （5）计算土地价格： 土地单价=750+375+113.05+225=1463.05 (元/平方米) 土地总价=1463.05*80000=117044000元 即该地块经开发后的价格为117044000元 概述 主要讲房地产的特征及其