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电商时代商业地产开发运营的困境及对策 　　摘要：随着互联网的发展，便携式电子产品的快速普及，电商消费平台和支付方式的转变导致了消费渠道的重大改变。传统商圈的消费者被急剧分流，消费行为方式发生了根本性的变化。商业地产开发市场面临商圈饱和、供应量剧增、存量难以消化的困境，投资风险加大。开发商应以互联网思维创新商业模式，完成从单纯开发销售到招商养商的运营商的转型，通过O2O等新媒体平台进行多元化营销，实现线上?c线下协同发展。 　　关键词：电商时代；商业地产；O2O 　　中图分类号：G640 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2017）22-0106-03 　　在住宅限购新政的影响下，商业地产本身的升值潜力的吸引下，许多住宅开发商转型商业地产。开发商想通过商圈巨大的人气集聚效应带动商业地产的销售，然而蓬勃发展的电子商务正在改变零售商业市场的版图，消费者被急剧分流。而智能手机、平板电脑、笔记本等便携式电子产品和个人电脑的快速普及，消费平台和支付方式的变革，更是带来消费渠道的重大改变。一些城市的商场人流稀少，商户退租，商业地产空置率增加。商业地产开发运营应当及时将电子商务对接融入到各种商业形态中，升级强化休闲娱乐等综合社交体验功能的体验式服务商业地产，适应消费发展新趋势。 　　一、商业地产开发运营面临的困境 　　2015年我国网购市场交易额达3.8万亿元，较上一年增长36.2%，虽然只占到全社会消费品零售总额的12.6%[1]，但对比16年首季度全国50家重点大型零售企业零售额累计同比下降5.2%，增速低于上年同期6.6个百分点的数据，可以看出大型零售企业短时间无法走出行业低迷。目前很多商品包括服务都可以在网上销售，再到实体店体验，商业地产市场因此从燥热转为平淡。 　　1.传统商业地产式微。房地产市场从奇货可居到产能过剩时间并不长。这期间商业地产投资领域发生了一系列事件：2014年娃哈哈集团首战商业地产就拖欠半年千余万的租金等等，表明以民间高利借贷为主的地产投资商支撑不住了。各地零售百货公司出现关门歇业潮，纯粹的国有商业几乎退出市场竞争，跨国商业企业兼并重组，外资商业企业缩小ic在中国的经营规模，波及以银行信贷为主的商业地产投资开发商们。 　　2.传统商业模式消费疲软。传统商业模式例如服饰鞋帽、电子产品等经营，消费者在商铺里亲身感受产品特质，是亲历式的购物，运作成本高、效率低。网店让客户的可选择性无限增加，品牌忠诚度大幅下降，现场广告营销的效果快速边际化递减。各地临街的住宅底层商铺空置，有价无市。电商给了消费者价格优势、物流便利，也使专业大卖场失去优势，顾客看的多买的少，租金昂贵、铺货齐全的亲历式实体店成了顾客的“体验店”。 　　3.商业综合体的开发难以遏止。自2011年始全国商业地产开发投资爆发式增长达近万亿[2]，增量资金仍在注入。但商业地产属长线运作，总价高投资回收期长，利润率及开发风险高。截至2016年6月全国商业营业性用房待售面积高达1.53亿平方米，同比激增23%[3]。正在建设的多功能综合性大型商业地产项目800多个，总面积高达3亿平方米。英国莱坊房地产经纪公司指出这相当于1000多个美国最大购物中心的规模[4]，超过全世界几年内的在建商业体量。商业地产去库存形势严峻，供应过剩导致商业地产市场成充分竞争领域。 　　二、商业地产开发运营陷入困境的原因 　　1.扩大内需带动商业地产消费的增长有限。从近年我国家庭可支配收入的增长和社会消费品零售额的增长幅度可以看出，政府需要出台扩大内需促进消费的政策。在产能过剩投资过热下，防止经济硬着陆和保持适当的经济增长率，必须靠扩大内需消费来拉动。2015全年社会消费品零售总额300931亿元，比上年增长10.7%[5]，即使社会消费品总额来年仍然保持一样的增长幅度，但如果商业地产供应的增幅继续加大的话，仍然可能出现部分空置，这还不包括巨量的存量资产空置。事实上消费增长一倍于国民经济GDP增长率的模式不可能持续，国人高储蓄率、适度消费的生活习惯和缺少投资渠道的现状难于改变。2015年度中国商业地产发展白皮书指出，位处中国东南西北的重庆、沈阳、青岛及厦门这些二线城市购物中心的空置率高达10%―27%[6]。商业地产的生产过剩己是全国性的问题。 　　2.租售比不合理。五大银行公布的数据表明2013年以来包括北京、上海等一线城市在内的商业地产项目租金价格上涨幅度不到5%，远低于同期GDP的涨幅[7]。综合考量CPI及MP2的数据，租金回报率很低，租售比不合理，投资回报期加长，投入产出不成比例，行业的再生产能力降低，陷入去库存化周期延长的恶性循环。 　　3.商业地产项目投资面临危机。以中高端品牌为主的开发企业恒隆地产、凯德置地也在经历开发的产品既难以变现，也难以