城市地价动态监测.ppt

国内外地价监测技术比较 日本 韩国 中国台湾 中国大陆 1、日本 《地价公示法》 本法是在都市及其周边地区等选定标准宗地，公示其正常价格，使其成为一般土地确定交易价格的指标，并为测算公共利益用地的合理补偿金额，形成市场合理的地价提供依据。 地价公示内容任何人都能查询 公示区域 城市规划区 标准宗地的选定标准 商业区1宗/0.4平方公里；住宅区1宗/1平方公里 标准宗地价格的确定 每年1月1日正常市场价格 生地价格，不存在他项权利 市场比较法、收益法、原价法（如二手住宅进行改建时所需要的改建费中，减去该房屋经过数年后所降价的费用算出现在的房价。 ） 标准宗地价格的公示：每年4月1日 公示价格的效力 宗地评估要以标准宗地的公示价格作为基准，比较修正。 确定土地收用的补偿金额 征收遗产税及固定资产税 2、韩国 《关于公示地价与土地等级的评价法律》 公示地价种类 标准宗地公示地价 每年1月1日，全国有代表性的45万宗标准宗地评估并公示 个别公示地价 每年6月30日，全国232个市、郡、区范围，针对约2700万宗地进行评估公示。 公示地价的评定 鉴定评估师评估价格并向建设交通部提交报告 地价公示制度的效力 可以作为个别公示地价计算和补偿评价等的基准 个别公示地价应用于征收土地国税、地方税及各种负担金等的计算标准 中国台湾 公告地价 民众申报地价的参考，并按此课征地价 每3年一次 公告土地现值 私有土地移转或设定典权时，民众申报转移现值的参考，并作为政府计征土地转移的土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据 每年一次 区段地价的评估公告地价和公告土地现值的基础 征税的需要，区段地价一般为市场地价的40-80%. 评估方法，路线价法 中国大陆 基准地价和标定地价要公示 效力上，仅作为反映土地市场状况的目的，不具有用于宗地评估的功能 比 较 国家及地区 地价监测体系构成 地价更新周期 日本 标准宗地地价 每年的4月1日公示标准宗地地价资料 韩国 标准宗地公示地价-个别公示地价 标准宗地公示地价以每年的1月1日为基准日，在每年的2月进行公示；个别公示地价公示时间为每年的6月30日 台湾 区段地价-公告地价-公告土地现值 以确定公告现值为目的的区段地价每年都要重新确定，以确定公告地价为目的的区段地价每3年确定1次；公告现值每年确定公告1次；公告地价每3年确定公告1次，公告日期均为7月1日 中国大陆 基准地价-监测点地价 基准地价2-3年调整1次；监测点地价按季度或年度更新，以地价指数形式按年度发布 案例：A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监测范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。 面积：平方千米；价格：元／平方米 问题 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）； 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值； 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值； 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果制作成表格 （表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列）） J001地价水平值计算式如下： J001地价水平值=（1200+ 1100）/2=1150（元／平方米） 各季度各区段地价水平值计算结果表 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值； 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式 一级地价水平值=（1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2）／（0.2+0.2 +0.2）=1067（元／平方米） 二级地价水平值= （675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6）/（0.6+1.2 +0.6）=656（元／平方米） 三级地价水平值= （500×1+520×1.5 +450×1.5）/（1+1.5+1.5） =489（元／平方米） 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值 整体地价水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5） =596（元／平方米） 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数 一季度地价水平值= 1067（元／平方米） 二季度地价水