凯德标杆.DOC

中国版凯德置地，理想还是幻想？ 近期，国内不少地产大亨纷纷声称要以新加坡凯德置地为标杆，积极牵引地产与资本的互助链条，拓宽融资渠道以实现企业长足进展，如万通力抓工业地产与基金业务，誓言成为中国的凯德置地；万科挖角凯德置地高管毛大庆，推动产品线领域创新发展。在过去十六个春秋，凯德置地在资本和地产两大舞台上大显身手，斐然的成绩有目共睹。然而，要在中国市场上扬起凯德旗帜，是国内房企深思熟虑下的未来之路？还是企业无端造势的噱头？寻找中国凯德置地的探险路就此起步。 基础实力不易比拼 凯德置地走的是地产基金化道路，成熟的全业务链与雄厚的人才积淀支撑了价值链的殷实基础，而欲效仿凯德模式，基础实力的比拼将成为首场战役。 凯德置地以收购、参股为主要方式，平衡区域与物业两大布局，深度锤炼全业务链，在住宅、写字楼和综合体等不同产品线上表现的令人瞠目结舌。截止2010年底，凯德资产总值高达99亿美元，住宅与商业/综合项目的两类资产持平，在中国的40个城市运作约106个项目，已建、在建和潜在建设的住宅项目有27个，建筑面积为285万平方米。特别的是，凯德置地与深国投和沃尔玛铸就铁三角合作关系，一跃成为商业地产巨头，成为中国最大的商场拥有者和经营者。在国内开发了七个“来福士广场”系列产品，其中五个已经注入规模11.8亿美元的来福士中国基金，实现项目的持久运营与资产升级。且在近几年，注入嘉茂中国信托的零售投资组合估值稳步攀升，2010年已达61亿元人民币，呈现稳健的经营绩效和乐观的市场前景；投资组合承租率始终保持在95%以上，2010年达最高水平98.1%，在竞争中保持领先地位。 图1 嘉茂中国信托投资组合估值与承租率 （资料来源：嘉茂中国信托年报） 细数国内各大房企，堪有凯德之势的国内房企并不多见。万科、万通、恒大以建设住宅为主，商业地产为发展短板；万达、宝龙、茂业百货虽有较大规模的商用物业开发，但住宅产品线尚未完善；龙湖、保利以及香港华润置地等产业链虽较齐备，可与凯德还是略有差距；扎实的城墙壁垒更是阻挡了众多小兵小将涉内的步伐。取得首战的胜利虽然不易，但加强商业资产管理能力，做大做强产业规模，积淀产业务链所需人注定是效仿凯德的先行之路。 PE+REITs模式难成型 凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金等进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一条以地产基金为核心的投资物业成长通道。然而，特殊的政策产业背景以及稚嫩的基金管理能力将迫使PE+REITs模式在国内很难成型。 私募孵化基金不成熟 其一，效仿凯德置地募集孵化基金风险高，融资渠道少。国内私募基金的机制不尽完善，成熟物业需要一个培育过程，多因素的不确定性引发了高风险，承受能力低的个人投资被排除在外，且在不完善的金融体系下，除了社保能够少量投资商业地产外，社保基金、养老基金以及公积金等均不允许投资住宅建设，过桥融资比比皆是，长期稳定的融资渠道缺失。 其二，国内基金业务规模与成长年限远远不及凯德。早在2003年，凯德置地开始发展基金业务，至2010年底，凯德旗下涉及中国业务的信托有1支，私募基金有9支，私募基金的总规模已接近40亿元美元，折合人民币265.95亿人民币。而国内基金业务处在领先地位的金地集团2008年与瑞银合作，首期募集金额仅为2亿多美元，之后融资能力表现不稳，近期武汉项目原计划募集4亿元缩水为2亿元，原计划募集6亿元的深圳项目，募集了3亿元后也匆匆收场；由复星集团、易居中国、赵汉忠发起的星浩资本于2010年预募集50亿人民币，并希望在2012年之后募集120亿元成为中国最大的房地产私募股权基金。 其三，多类型基金模式难以复制，基金管理能力有待提升。凯德旗下用于中国的基金类别相当丰富，包括住宅开发基金、零售物业基金、商业基金以及工业基金等，对不同的投资物业不断的细化与分拆，以给投资人良好的匹配选择。而不同类型的物业的基金管理模式也是不尽相同的，这又给房企综合融资能力、人才培育与管理能力以及品牌营销能力提出了更高的要求。可以预测，在短期内，国内房企将很难做到这种程度，只能一步步的摸索与探究。 表1 凯德旗下用中国的主要基金 成立时间 基金名称 规 模 用 途 2003年10月 2005年10月 2006年6月 2006年6月 2006年12月 2007年9月 2008年 2008年