房地产市场调控与市场发展走势分析.ppt

* 1990年9月，日本国营广播电视台NHK连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，提出应让日本的地价下降一半；主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。 这一连续节目成了社会价格预期的转折点。 * 1991年6月，宫泽喜一内阁提出《生活大国五年计划》，进一步提出，要“确保国民能用五年的家庭年收入购买一套住房的目标”，也就是房价收入比要压低到五年的政策性价格目标。 前期过度迎合社会急于赶超欧美心理，鼓励住大房子、好房子的政策急剧吹大了需求，膨胀了价格； 后期同样过度迎合社会心理，让国民买到便宜房子的政策宣言又一举刺破了“泡沫”，完全打乱了社会价格预期。 这个循环构成了日本房地产“泡沫”从产生到破灭的政策基础。 * 因此，加大正面的舆论导向，对于让群众了解政策，了解真实情况，打造有利于促进房地产业健康发展的良好环境十分重要。 * 五、关于开征物业税 * 一）国外征收物业税的基本情况 物业税是根据房地产价值或租金，由其所有者或使用者按一定比例，每年缴纳的一种财产税。应纳税额随房地产市场价值或租金的变化而变化。 世界上多数国家和地区，房地产交易环节税负较轻，而在保有环节开征物业税（也有的称为房地产税或财产税）。 尽管名称不完全一样，但大多在是对房地产的保有阶段按市场评估价值征税。 * 分析这些国家和地区的做法，可以发现一些共性： 一是大多数国家在统一物业税立法的基础上，由各地制定地方法规，规定税率调整、税基评估、征管程序等事项。 英国、法国、日本、韩国等国家物业税的法律由国家制定，州（省）政府在法律规定的范围内享有相应的立法权。 而美国等少数国家，物业税的立法权主要在州政府。 * 二是需要建立健全房地产产权登记信息、建筑物实体特征信息以及市场租售信息等数据基础和平台。 美国、法国、荷兰等国家房地产登记制度比较完善，为物业税税基评估、税收减免认定奠定了良好的基础。 许多建筑物实体特征信息需要在相关政府部门数据共享的基础上进行采集。 房地产租售信息一般通过向交易双方调查或中介服务机构获得。 * 三是评税制度是各国物业税制度的核心。 多数国家和地区都是以某一时点的市场价值为基础，采取评估的方式确定应税房地产的税基。 评税制度的主要内容，包括评估目的、评估周期、评估方法、估价规范、评估结果使用限制等内容。 四是多数国家设立了评税机构。这些机构有的属于税务系统（但一般与征管系统分开），有的是房地产领域的社会评估机构。 * 五是多数国家严格限定免税范围。 一般情况下，对学校、医院、教堂以及政府用房地产及少数低收入家庭的住房免税。 有些国家和地区还对住房给予一定的免税或减税。 有的对面积低于一定标准的住房免税或减税； 有的对价值低于一定标准的免税或减税； 有的对个人或家庭自住住房免税或减税； 有的对家庭拥有的单套住房免税或减税。 * 六是物业税是地方政府的主要收入来源。 房地产不可移动的特性，使其适合作为地方税。 不少国家物业税收入占市县一级政府收入的比重达到了60%-90%。 * 二）社会各界对开征物业税的主要观点 目前，社会各界对是否开征物业税的观点，主要有两类： 一类认为，目前尚不具备开征物业税的条件。主要理由： 一是物业税应在经济基础较雄厚、居民财富积累较多时征收。现阶段，住房主要是居民生存的必需品，而且存在一定的贫富分化，不宜开征物业税。 二是目前我国纳税人普遍缺乏纳税意识。 * 三是在土地出让制度没有根本改变以及现行税收体系没有理顺的情况下，开征物业税不合理，也会相当困难。 四是征收物业税需要的一些技术性条件尚不具备。如不完全掌握房地产权属情况，大多数地区未建立覆盖全部存量物业的房地产产权登记系统等。 * 另一类认为，目前可以开征物业税，相关配套制度可逐步建立和完善。 主要理由： 一是开征物业税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。 随着住房制度改革的推进和私人财富的不断累积，房地产已经成为大多数家庭财产的重要组成部分，开征物业税的社会物质基础已经具备。 * 二是目前一些城市房地产投资投机行为增加较多，房价也随之大幅上升，开征物业税可以抑制投资和投机，稳定价格。 三是现阶段地方政府财政支出增加较多，压力较大，开征物业税有利于拓宽地方政府财政收入来源。 * 反对人士则认为： 征收物业税不仅无益于降低房价，甚至有可能使“房奴”升