最新-养老地产研究.ppt

“老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。随着老年人越来越多，老年住宅的需求越来越大，这无疑是住宅的朝阳产业，也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。 结束语 * 在水疗中心进行多样的健康 平衡疗法 Thalasso海水浴疗法 温泉热疗法 物理疗法 体疗疗法 －排毒养颜减压疗程 在诊所中享受专业的康复物 理医学治疗 心脏 、血管和循环系统疾病行为和运动器官疾病 风湿病 妇科病 神经系统疾病－如中风 身心疲惫、一般的虛弱状況 病后康复 德国巴登巴登（关键举措2/4） 突出现代医学疗法，结合传统水疗，提高康复效果和附加值 疗养管理模式 康复管理模式 登格勒诊所 H?henblick康复诊所 医院氛围度假化－在度假中平衡健康， 享受轻松的康复生活 医院功能酒店化－满足多功能度假需求，如餐饮、购物、运动等 德国巴登巴登（关键举措3/4） 将医院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康复 医院大堂如一个酒店大堂，周边设置餐饮和购物店 独立淋浴和卫生间，电话，阳台 花园式医院，多种度假设施和疗养设施，以及队中体疗活动，提供完美的健康度假生活 疗养管理模式 康复管理模式 德国巴登巴登（关键举措4/4） 深化健康主题，将餐饮、住宿、运动围绕康复主题进行配置 疗养管理模式 康复管理模式 发展理念 专业服务 核心设施 疗法疗程 主题深化 财务投入 －运用东方医学哲理和西方体检技术实施全程的健康疗养管理 －全程健康平衡咨询服务 －具规模及特色的健康平衡中心 －与精品酒店结合一体 －特色自然疗法赢得声誉 －多样疗法满足顾客需求 －餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主题配置 －专业医疗设备投入5000万以内－中医本土人才丰富 －运用现代医学技术实施全程康复管理 －全程康复管理专家服务 －具医疗效果的健康水疗中心 －与带有度假感和酒店化的专业康复医 院或诊所结合一体 －突出物理疗法和激素疗法 －辅之自然疗法 －餐饮/运动/住宿等围绕健康康复主题配置 －专业医疗设备投入1亿元以上 －专家人才引进困难且持续投入 疗养管理模式 健康状况尚未危害身体 康复管理模式 健康状况已经危害身体 不同的健康发展模式取得成功的关键因素呈现一定差异，财务投入要求也有不同 管理模式小结 世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 行业与市场分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论 老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。 会员制盈利型模式及中国式创新 会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。 中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。 国内养老地产盈利模式 国内养老地产盈利模式 盈利模式小结 以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。 中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认同，但在是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬； 逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不得知； 转上使用权的盈利模式，是目前产权无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响； 分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。 价格定位解析 在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。1、采取会员制盈利模式的价格定位会员卡20万元，90平米，年交费2万元（年费交款期限为10年）； 65平米，年交费0.8万元（交款期限为8年）； 45平米（不需交年费），此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。2、