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商品房成本构成分析与房价控制 ?查看? 北京理工大学继续教育暨现代远程教育学院《商品学概论》课程论文教学站 深圳青年学院专 业 工商管理层 次 高升本学 号 姓 名 成 绩 题 目 商品房成本构成分析与房价控制 　　　　　　　　　　　　　 摘 要目前，商品房价格已成为国人关注的一个焦点性问题。如何使商品房价格处于一个合理的价位，已是大家都在争相思考的问题。本文对商品房的成本构成从投资决策阶段到房屋销售阶段逐一进行了分析，探讨了降低房屋开发成本的各种可能方法，并尝试提出了一些降低商品房价格的有益措施，希望有助于遏制房价的攀升速度，使房价处于一个合理的水平。[关键词]：房价；商品房成本；商品房价格；不合理房价；房价收入比；房屋持有税；环房匹配指数。商品房成本构成分析与房价控制一.我国房地产业的发展史当前房地产业已是全国性的一个热门话题，全国上下乃至全世界都在关注中国的房地产业。这不仅是由于房地产业本身在人们日常生活中的重要性决定的，更是由房地产业发展到今天的状况与人们自身利益的迫切相关性引发的。人们都在思考怎样才能使这个重要产业得到健康，稳定，持续，合情合理的发展，而不是给经济的发展带来挫折，给社会的运行造成压力，给人民的生活带来负担。房地产业在我国是一个新兴产业，在过去的50多年中，它的发展里程可谓曲折。它的发展史大致可以分为以下几个阶段：1. 从建国初期到1978年年间，房屋被作为福利产品对待。我国的社会制度为社会主义公有制，经济制度实行计划经济，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配。职工群体的住房问题就由其所在的单位解决，房屋的管理，维修，养护，和正常运作的费用基本上就由单位完全负责了。单位建房越多，单位的包袱就越重，致使单位不能轻装上阵，改革步履为坚，日益不能适应社会主义现代化的发展要求，单位效益低下，有的靠着借债或国家的财政补贴勉强维持企业的生存，进而造成单位建房跟不上，甚至无力建房，职工的居住条件差，引发了一系列的社会问题。2. 1978年以后，随着人们对社会主义市场经济的不断认识和实践，建筑产品被赋予了其应有的商品属性。建筑产品不能上市的一些法律障碍也得到了消除。房屋在市场上可以自由交易，住房的市场配置功能逐步得到显现。企事业单位和一些个人成为房屋建设的主要投资者，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配的局面已成为历史。到1985年为止，企事业单位投资建房的比重已高达60%~70%，个人投资也高达10%左右。房屋的市场配置功能充分发挥出来，人民的居住条件得到了初步改善。1988年，宪法修正案规定了土地的使用权可以依法出让。这进一步为我国日后建立发达的房地产市场扫除了法律上的障碍，为房地产业的蓬勃兴起创造了条件。3. 1992年到1999年，我国的房地产业的发展忽冷忽热， 漂浮不定，经历了大发展时期和调整消化时期，直至2000年，我国的房地产才逐步步入轨道，进入稳定，快速发展时期，成为国家的支柱产业和国民经济增长的新亮点。二.房地产业的重要性房地产业是一个先导产业，对国民经济的发展，国家的财政收入和人民的生活都是非常重要的。第一，房地产业是国家的支柱性产业。房地产业相关性大，带动性强，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，从而为社会提供了大量的就业机会。房地产业的发展可以带动建筑业、建材、金融业、家具、家电以及冶金业等50多个产业的发展。这些产业的蓬勃发展，不仅有助于我国GDP的增长，还可为社会创造大量的就业机会，也为我国的社会稳定创造了条件。据统计，房地产业对国民经济相关产业的带动系数为1.9。根据北京市的测算，每增加一万平方米的建筑生产，就可直接增加1000万个就业机会。第二，城市房地产是城市存在和发展的物质基础。在城市化高度发展的今天，建筑产品的发展程度就代表着城市经济发展程度的高低。城市经济越发达，她的现代化建筑产品就越多，一些标志性建筑物在某种程度上就是城市形象的代表，是城市经济发展成果的展示，城市的存在和发展是以建筑物为依据的，没有发达的建筑产品，城市的发展也就无从谈起。人们的生活和生产都离不开房地产，它是人们从事政治，经济和文化活动的物质基础。第三，房地产是政府财政收入的重要来源和家庭的重要财富。房地产税收是国家财政收入的重要来源。美国的房地产税收在1960年为120亿美元，1971年高达6950亿美元；香港地区的地租和卖地收入占市政收入的15%~25%。据美国有关统计表明，房地产在家庭财富中占60%~70%。我国房地产业的发展正处于关键时期。目前，由于生产力的发展和社会的进步，农村大部分地区实现了农业机械化或半机械化的程度，农村剩余了大量的劳动人口。这些富余劳动力就自然地拥入了城市，到城市去谋生，致使城市住房需求量大，供应紧张，