改革房地产税制的研究.doc

改革房地产税制的研究 ——基于存量房税收的视角 摘 要：在房地产行业迅速发展的今天，存量房交易的数量和规模加速扩大，并有逐步取代新房成为房地产市场主流的趋势。存量房交易税收管理涉及多部门综合治税、信息管税、纳税人遵从度等要素，点多面广、管理特殊，给税收征管带来了许多困难。本文通过研究目前存量房交易的现状以及现行的税收政策，并且结合宁波市的基本情况，对存量房的税制改革提出几点建议。 关键词：存量房、税制改革 作者：肖洁晴，女，江北地方税务局 一、引言 近年来，伴随着我国城市化进程的加快，城市化拉动了对房屋的需求，中国的房地产行业发展迅速，房价不断攀升。尤其是2009年，房价的涨幅更是屡创新高，涨得惊人。该年遭受全球金融危机的影响，当众多行业尚处于低迷时期，房地产市场却迎来最为辉煌的一年，呈现较大的上涨态势。面对2009年房价过快上涨的局面，政府出台一系列“组合拳”来调控房地产市场。2010年1月，国务院出台“国十一条”要求加强和完善房地产调控，2011年1月国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 面对居高不下的房价和民众对住房的迫切需求之间的矛盾，近几年间不断的调控也体现了中央对构建健康稳定的住房市场的决心。“十二五”规划中也明确指出，税制改革的基本目标是：扩大增值税的征收范围，相应调减营业税的征税范围；积极推进资源税和房地产税制改革等。住房是关系到百姓安居乐业的民生问题，面对高房价和刚性需求间的巨大矛盾，税收更应该发挥其调控作用。因此，当务之急是完善有关存量房的税收制度。 不少学者都对改革存量房税制提出了自己的见解。 刘嗣明（2010）认为政府调控房价政策的重要误区之一在于，未满5年的存量房交易时调节税过高，过高的调节税阻碍二手房交易。一方面，调节税过高，持房者出售未满5年的存量房的实际收益可能会低于原始投入，这些人士更愿意“捂房惜售”，从而减少房屋供给，导致房价上涨；另一方面，房价的上涨，刺激大量投资、投机的需求，或让未来需求成为即期需求，从而增加房屋需求，导致房价进一步上涨。 蓝蔚青（2013）则通过调查发现，绝大数人是赞成征收房产税的，但主张有一定的起征点。绝大数城市居民希望征收房产税限制不动产的差距过大，同时希望对一定额度内的不动产实行保护。 吴腾（2010）则通过利用1994-2007年数据对我国房地产市场税负情况进行实证分析，发现我国现行房地产税收体系中存在“轻保有、重流转”的结构性失衡问题，由此认为我国必须尽快开征物业税。 二、存量房交易现状及现行政策 存量房是相对增量房而言，即已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。近几年，存量房交易日趋火热，以笔者所在的宁波市江北区房地产交易中心为例，2013年1-6月江北区内的洪塘、庄桥、甬江、慈城四个片区共受理存量房交易1699户，合计入库税款7839.77万元，相较去年的1406.99万元，同比增长457.20%。 图一 2011-2013年同期增量房与存量房税款征收数 单位：万元 从江北房地产交易中心近三年的数据（图一）显示，2012、2013年增量房的税收收入增长率分别70.02%、10.80%，呈增速放缓之势，而存量房的税收收入增长率分别为50.64%、457.20%，增速不断上升，剔除三月份受政策影响导致存量房的井喷式交易实现税款收入3030.66万元，存量房的税收收入仍呈显著增长。从房地产发展规律及欧美成熟市场的经验来看，未来增量房将逐渐下降，存量房交易将逐渐成为房地产市场的主流。 现行存量房的税收政策主要如表一所示 表一 存量房税费种类及税率 出让方 税种 房屋类型 税款计税方法 个人 单位 营业税及附加 住宅 普通 住宅 不足5年，成交价格×5.6% 同非住宅 超过5年（含），免征 非普通住宅 不足5年，成交价格×5.6% 超过5年（含），（成交价格－购入价格）×5.6% 非住宅 （成交价格－购入价格）×5.6% 印花税 住宅 免征 非住宅 成交价格×0.05% 土地增值税 住宅 免征 非住宅 土地增值额×四级超率累进税率－扣除项目金额×速算扣除系数 既不能提供购房发票及其他合法有效凭证，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，按成交价格的5%核定征收 个人所得税/企业所得税 住宅 （转让收入－住房原值－合理费用－转让过程中缴纳的税金）×20% 同非住宅 未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征收 转让5年以上且是家庭唯一生活用房，免征 非住宅 （转让收入－住房原值－合理费用－转让过程中缴纳的税金）×20% 未提供完整、准确的房