1房地产项目成本控制管理(马楠_修改第3版_2010.11.26__1天)探究.ppt

184 谢谢大家！ 祝各位： 事 业 成 功! 身 心 愉 悦！ 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 控制要点 控制内容 控制措施 4.总分包配合费 （1）分包方式 （2）分包内容 （3）分包的责任界定 ①通过投标确定配合费。 ②应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。 148 4、总分包管理 控制要点 控制内容 控制措施 5.材料供应 （1）选型 （2）材料供应方式 （3）材料计划 （4）提前安排时间 ①施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。 ②先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。 ③限时编制材料计划。 ④材料计划签认。 ⑤要全面考虑可能出现的问题，留出相 应的时间。 5、材料供应 6.工程款支付 控制要点 控制内容 控制措施 6.工程款的支付 （5）付款进度 （6）工程进度 ①按合同约定执行付款。 ②按进度付款。 ③多层次多角度审核工程进度。 付款的审批 根据情况由不同级别人员最终审批。 第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施 房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施 一 房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施 二 房地产开发项目招投标环节成本控制要点 三 房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点 四 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 房地产开发项目销售环节的成本控制 七 房地产开发项目期间费用的成本控制要点 八 151 1.制定采购预算与估计成本 2.科学合理的选择供应商 （1）选择供应商的数量，避免单一货源 （2）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货 （3）合理选择供应商的方式， 3.利用好采购环境 （1）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国家宏观经济政策的变化、国家财政金融政策的调整、市场利率的变化、通货膨胀存在等。 （2）建立供应商及材料设备信息数据库。 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而规范的流程，就可以最大限度的减少在本环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 （一）项目采购成本控制的总策略 151 绩效考核的手段 建立供应商绩效管理信息系统 建立量化的供应商行为绩效指标 对供应商进行评级 其他相关措施 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 （一）项目采购成本控制的总策略 4.加强对供应商的管理 （1）与供应商建立战略伙伴关系 （2）对供应商进行绩效考核 控制要点 控制内容 控制措施 1.材料进场计划 （1）采购招投标及订立合同时间 根据工程建设进度安排，预留出来材料招标时间和合同订立时间。 （2）生产周期 与工程进度相配合 （3）运输周期 具体与采购点远近相对应 （4）安装、验收周期 与工程进度相配合 （5）交叉作业时间 与工序安排相联系 154 1.材料使用时间计划 （二）项目采购成本控制措施 控制要点 控制内容 控制措施 2.材料的性能价格比 （1）市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 （2）技术参数 材料设备的技术参数由甲方规划设 （3）招投标 制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用 “货比三家” 2.材料性价比 控制要点 控制内容 控制措施 3.材料款支付 （1）材料款支付方式 （2）材料款支付进度 （3）保修款 ①预付款限额控制 ②首次验收后付款总额进度控制。 ③保修款一般不低于合同总价的5%。 ④依据合同中约定付款。 156 3、材料价款的支付 4、材料验收、保管 控制要点 控制内容 控制措施 4、材料验收 （1）数量验收 关联所有方共同确认货到现场数量 （2）质量验收 ①外观质量的验收 ②安装后质量的验收 ③投入使用后的质量验收 5、材料保管与保修 （1）材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 （1）材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期 5.材料设备采购环节的主要做法 (1)建立材料设备厂家数据库； (2)建立材料设备价格数据库 (3)建立合格分供方数据库