房地产土地使用税的征收与管理.docxVIP

房地产土地使用税的征收与管理近年来，为配合对房地产行业的宏观调控措施，国家税务总局出台了多项政策、法规，以进一步加强该行业的征收管理工作．对加强土地使用税的征收与管理起到一定作用，但在实际工作中，我们仍发现土地使用税还存在一些亟待明确的问题。一、开发用地起始缴纳土地使用税时间1、《城镇土地使用税暂行条例》： 第九条：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：　　（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；　　（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。2、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）?对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下:通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。3、财税【2006】186号： 自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 实际工作,房地产企业土地使用税的纳税起始时间,又可分为以下两种情况: （1）已经签订出让协议，但是，由于政府拆迁工作没有完成，开发工作并未如期进行的：可以根据实际情况申请不缴土地使用税（不是减免）。但是，如果不但签订了协议，而且已经取得了《国有土地使用权证书》，即使是没有进入实际使用阶段，也应该依法缴纳土地使用税。 （2）开发工作已经开始，但是土地出让协议尚未签订或者开发在前、协议在后的。因为实际使用行为在前，因此，应以实际使用时间的次月作为纳税义务发生时间。即使是已经签订出让、转让协议，也不能以协议规定时间为准二、开发用地终止缴纳土地使用税时间1、财税【2008】152号： 自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。2、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014年6月27日） 房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的：“纳税义务终止时间”应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行3、《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字〔2009〕117号 二〇〇九年十二月二十二日 根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。三、开发用地土地使用税计算方法房地产企业开发用地土地使用税应该按月计算、按季缴纳；交房土地面积＝已销房屋面积÷可售房屋总面积×开发土地总面积（含小区公共用地面积）具体案例如下: 某房地产企业2008年8月因商品房开发，以出让方式取得土地12万平方米，国有土地使用权出让合同于2008年8月30日签订。同年开始开发，从2009年6月起开始交房，假定当地土地使用税税额为每平方米15元，交房记录及土地使用税税款计算见下表，计算该公司应缴纳土地使用税。 每月应纳土地使用税＝单位税额15×当月应纳税土地面积÷12 （面积单位：平方米）交房日期交房土地面积剩余土地面积每月应纳税款累计应纳税款2008年9月—2009年5月012000015000013500002009年6月700011300015000015000002009年7月850010450014125016412502009年8月96009490013062517718752009年9月110008390011862518905002009年10月82007570010487519953752009年11月9800659009462520900002009年12月13000529008237521723752010年1月68004610066125223850020