浅论当前我国农村宅基地使用权流转.doc

浅论当前我国农村宅基地使用权流转 【摘 要】我国对农村宅基地使用权限制流转，并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。这阻碍了农村经济的发展，阻碍了农民向城市流动，阻碍城镇化进程，影响我国市场经济协调发展。本文试通过对农村宅基地使用权流转现状的分析与研究，探究产生的原因，提出完善我国农村宅基地使用权流转制度的建议和看法，为我国农村宅基地的流转及管理提供理论依据。 【关键词】农村宅基地；使用权；流转 农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员(村民 )在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施,并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。宅基地使用权取得的身份特定性和无偿性，以及宅基地使用权的福利性和社会保障性，导致其不得自由流转即不得自由转让、出租抵押、继承或改作其他用途，只允许宅基地使用权在集体内部有条件的转让。可是，随着工业化、城镇化的快速推进，城乡一体化程度提高，宅基地使用权的流转备受关注并引发争论。但受现行法律约束,农村宅基地无法自由流转，阻碍了农村经济的发展，阻碍城镇化进程。因此,在当前情况下，急需制定相应的法律法规，完善我国农村宅基地使用权流转制度，允许农村宅基地使用权流转 ,提高农村宅基地利用率 ,促进农村经济的发展。笔者旨在通过对我国农村宅基地使用权流转现状的分析，结合相关法律法规和学术界学者们的研究成果，探讨完善农村宅基地使用权流转制度的思路和做法。 一、关于我国农村宅基地使用权流转的争论 法学界关于农村宅基地使用权是否可以流转争议很大，形成主张流转和否定流转两种针锋相对的观点。①否定农村宅基地使用权流转的观点主要从宅基地使用权的性质、功能与价值等角度进行分析，认为农村宅基地使用权不适宜流转，不能实行买卖、抵押等行为。一方面认为，农村宅基地使用权性质上具有身份性和无偿性，如果允许农民转让宅基地使用权，则必然会使城市市民取得农村宅基地，而且也使农民将无偿取得的资源获取有偿的利益，将会破坏宅基地使用权原有的性质；另一方面认为，宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户农民不因贫穷而流离失所，如果开禁农村宅基地流转可能会导致农民流离失所，形成具有破坏力的流民群体，给国家和社会造成巨大压力，影响社会和谐和稳定。②主张宅基地使用权流转的观点认为，我国《物权法》将宅基地使用权确定为用益物权，具有用益物权的基本性质，宅基地使用权作为农民的基本财产，不允许流转，这必将使农民的财产权的实现受到限制。不允许流转，致使已经进城的农民原有的宅基地及房子闲置，也造成资源的浪费。同时认为，随着我国农村社会保障制度的逐步建立和完善，宅基地使用权作为一种财产权不应过多承担社会保障功能。 二、农村宅基地使用权流转制度的现状及存在问题 当前我国农村宅基地使用权流转制度是有限制的流转制度。《土地管理法》第六十条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，“农村村民出卖、出租住房的，不予批准”。本条规定表明立法者对农村村民宅基地转让的限制。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的通知》中特别强调了禁止城镇居民在农村购置宅基地。这些规定表明政府对农村宅基地转让的明确立场：禁止农村宅基地转让。《中华人民共和国物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。这一规定未对宅基地使用权的流转作出定论，也没有突破原有的法律限制。 农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。我国现行宅基地使用权流转制度存在的主要问题有： 　　（一）造成部分农村宅基地及住房闲置，不能实现“物尽其用” 　　随着我国城镇化进程加快和户籍制度改革，逐步打破城乡二元制经济结构，一些富裕的农民在城市购置商品房，农民进城定居、落户越来越多。但现行宅基地使用权流转制度的限制，无法转让原来合法取得的宅基地使用权，土地及住房闲置在农村，造成土地资源的浪费。 　　（二）宅基地使用权不能长期承担社会保障，阻碍城镇化进程 　　国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障，但在市场经济条件，基于市场经济的开放性和流通性，农村土地对农民的基础性作用大大削弱。严格限制宅基地使用权的流转，虽然能够保证“居者有其屋”，但将农民紧紧束缚在农村之中，直接影响农民身份转换，阻碍城镇化进程，无疑会使我国的城乡二元结构继续下去，无法真正解放农村生产力，不利于农村经济的发展。同时，