泰州市住宅小区业主大会的实施.docVIP

台州市住宅区业主大会实施办法 为加强物业管理区域业主大会建设，规范业主委员会的行为，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《业主大会规程》，结合台州实际，制定本实施办法。 一、首次业主大会筹备 物业管理区域符合业主大会成立条件的，各县（市、区）房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当及时督促建设单位依法组织开展业主大会筹建工作。 业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主推荐的代表、建设单位和居民委员会代表组成，一般为5—15人。业主推荐的代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。筹备组产生后，各县（市、区）房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。 筹备组应当在各县（市、区）房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好下列各项筹备工作： 1、确定召开业主大会会议的形式。由业主代表参加业主大会会议的，应确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表； 2、确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数； 3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容； 4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法及名单； 5、参照市建设规划局制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； 上述事项的内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告（相关的公告示范文本详见附件）。 6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。 二、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立 划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合业主大会成立条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。 三、业主身份的认定 业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。 四、业主投票权确定 业主投票权的计算单位应符合《浙江省物业管理条例》的规定，如要另行约定，须在《业主大会议事规程》中予以明确，并征得业主大会的同意。 五、业主代表的产生和职责 业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。 业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对或弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 六、业主委员会候选人的产生办法 筹备组应当在街道办事处（乡镇人民政府）和房地产主管部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员候选人的分布和人数（一般由5—15名成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一产生： 1、筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单； 2、筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人； 3、筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人。 业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告。 七、业主委员会选举 筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作： 1、公布选举（投票）的时间、地点。采用书面征求意见形式的，在投票截止日期7日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证； 2、确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）； 3、准备票箱和选票。 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主委员会选举时，应按《业主大会议事规程》要求，以超过1/2投票权数的得票多者当选；若票数相等，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。 投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人做出记录。 业主委员会依法选举产生后，应按规定向当地房地产主管部门办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案。 八、