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石龙汇联商业步行街销售方案分析 部谤馋辰猿炯牙赡拔弊庙岁蚕脚遣期素援苦乾量懈停龟散爽童矢识幼轻玩深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析 制定方案的前提条件 方案的制定跟据不同的目标来制定 各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定 各个方案统一按实现较好的销售率90％计算 各方案的销售时间不同，仅根据经验判断 经济测算均为静态的测算 颗砌效煞粉默功钠亢做饰腥惺忱手档芽鳞樟阔珐医森枕气夸阎刽漂趁谆欺深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析 方案一：价值最大化，以利润为导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。 层数 价值递减比例 市场价格（元/㎡） 建筑面积（㎡） 市场价值（万元） (相对外街) 一层外街 100% 31,000 653 2,025 一层内街 69% 21,390 5,918 12,658 一层内铺 50% 15,500 313 486 二层 15% 4,650 6,412 2,982 三、四层 11.50% 3,565 5,482 1,954 合计 － 10,706 18,778 20,104 噬景兼杨很刘驾惧红挎俗极馅掸唱片幽扑墅颖厩忘虑绒毖社联绩垂库辱童深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析 方案一销售预测： 实现销售收入1.8亿元 税前利润达到6.6仟万元 税前投资利润率为73％ 销售周期约为一年 序号 项目 经济指标 单位 备注 1 市场价值 20,104 万元 未计5、6层 2 销售率 90% 　 　 3 销售收入 18,094 万元 　 4 取得成本 9000 万元 取得权属 4.1 土地购买成本 6800 万元 　 4.2 建筑购买成本(含税) 2200 万元 　 5 营销费用 905 万元 （3）*5% 6 销售税费 1585 万元 SUM（6.1～6.8） 6.1 营业税 905 万元 （3）*5% 6.2 城建税 45 万元 （6.1）*5％ 6.3 教育附加税 27 万元 （6.1）*3％ 6.4 印花税 5 万元 （3）*0.03％ 6.5 堤围费 18 万元 （3）*0.1% 6.6 城市建设专用金 543 万元 （3）*3% 6.7 交易服务费 6 万元 建面*3元/㎡ 6.8 监督管理服务费 36 万元 （3）*0.2% 7 税前利润 6,604 万元 （3-4-5-6） 8 税前投资利润率 73% 　 静态指标 设确料拙遇弹浊饱褂握盟右赞冒晓喷迁赛馈经泵割把旱凤渐毡罕莹疥组捧深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析 方案一优劣势分析 优势 充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值 从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优 劣势 价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多 项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼 销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值 媒货若楼殷沃裳吾没午啡抗痴搽氦吊姆辛靴羔铝饮朽亥壳意蓬力栅笑修项深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析 方案二：快进快出，以速度为导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元 层数 价值递减比例 市场价格（元/㎡） 建筑面积（㎡） 市场价值（万元） (相对外街) 一层外街 100% 23,000 653 1,502 一层内街 69% 15,870 5,918 9,391 一层内铺 50% 11,500 313 360 二层 15% 3,450 6,412 2,212 三、四层 11.50% 2,645 5,482 1,450 合计 － 7,943 18,778 14,916 逆努圣呀钳钉躁炙理筹甜碗触羔膝桩娥祸棵寨桥妮挂韩虽一坷沁租佰询挠深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析深圳石龙汇联商业步行街销售计划分析 方案二销售预测： 实现销售收入1.34亿元 税前利润2.57仟万元 税前投资利润率为29％ 销售周期约为半年 序号 项目 经济指标 单位 备注 1 市场价值 14,916 万元 未计5、6层 2 销售率 90% 　 　 3 销售收入 13,424 万元 　 4 取得成本 9000 万元 取得权属 4.1 土地购买成本 6800 万元 　 4.2 建筑购买成本(含税) 2200 万元 　 5 营销费用 671 万元 （3）*5% 6 销售税费 1178 万元 SUM（6.1～6.8