房地产营销理论在尾盘销售中的应用.docVIP

　　房地产营销理论在尾盘销售中的应用 第一章 绪论 第一节 研究的背景及意义 1998年以后，中国的房地产业发展迅速，已成为国民经济的主导产业和支柱产业，取得了令人瞩目的成就，随着房地产业的发展使得人们的居住条件得到了极大的提高，现在我国人均居住条件已从建国初期4.5平方米到达30平方米了。 2003年全国房地产开发投资首次突破了1万亿元。2009年，房地产投资总额达到了1562亿美元，约占全球房地产投资总额的4成，其中房地产开发投资总额占当年中国国内生产总值的比重已经超过了10%。 近年来我国社会经济快速发展，作为支柱产业的房地产业，得到了快速发展，伴随着我国对房地产调控政策的不断深入，和相应国家城镇化的号召，一个个新楼盘项目拔地而起，大量的楼盘需要销售，而且房地产由于价值量大，投资风险大，受国家政策的影响较大等特点，快速把楼盘销售出去变得尤为重要，即便尾盘所占比例很少，但每一个尾盘所占的资本数量却是巨大的，对一个存有尾盘的开发商来说，尾盘不仅仅占用了大量的资金，人力，还影响了企业的形象，拖累企业发展，是一个沉重的包袱。 对社会来说，尾盘的大量存在，更是一个巨大的浪费。让尾盘能够适应社会需要，充分发挥经纪效益和社会效益是每一个存有尾盘的开发商和整个社会努力实现的目标。因此，研究尾盘营销具有现实意义和社会意义。 第二节 研究的方法和思路 本文论述房地产营销理的在尾盘销售中的应用，遵循提出问题，分析问题，解决问题的基本思路，对南宁市房地产行业和营销状况进行现状分析，和尾盘的成因探讨，运用以人为本，以客户需求为核心营销理念，实际操作尾盘的营销管理工作。 房地产营销及尾盘概念 房地产市场是市场体系的重要组成部分，房地产营销是市场营销的一个重要 分支；其内容包括了房地产市场调查、市场定位、市场细分、项目定价、市场预测、市场决策、市场营销组合、物业管理等活动。 一、房地产营销蕴涵着以下几层含义 1、房地产营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。 2、营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。 3、房地产营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。 4、房地产营销的手段是开展综合性的营销活动即整体营销，尽量把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致。 二、房地产尾盘的定义 尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。 第二章 南宁市房地产营销及尾盘销售现状 南宁市房地产营销现状 南宁市概况 　　南宁，简称“邕”，广西壮族自治区首府，广西第一大城市，北部湾经济区核心城市，2014年世界体操锦标赛举办城市，是广西政治、经济、文化、科教、金融、贸易中心。处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。中国面向东盟国家的区域性国际城市。 南宁位于广西中部偏南，是一座历史悠久的古城，具有深厚的文化积淀，古称邕州。南宁是一个以汉族，壮族为主的多民族和睦相处的现代化城市，全市户籍总人口为786万，其中市中心区人口为463万。得天独厚的自然条件，令南宁满城皆绿，四季常青，长久以来南宁形成了“青山环城、碧水绕城、绿树融城”的城市风格。南宁别称中国绿城、邕城、凤凰城、五象城。市辖区：青秀区、兴宁区、江南区、良庆区、邕宁区、西乡塘区。 南宁市主要商业圈 南宁市是一个商业气氛浓郁的城市，房地产楼盘都集中在各个商圈附近，它们之间形成了相互依存的关系，商圈的繁荣为周边房地产项目吸引大量的消费者，而大量高质量的房地产项目进驻商圈也迅速的提高了商圈的知名度，吸引大批购物者。 朝阳商圈，位于人民路，朝阳路一带，是南宁市第一个商圈，也是发展最成熟的商圈之一。这个商圈内商铺林立，商品琳琅满目，从日常用品到高科技产品一应俱全，满足人们对高质量生活的需求，在朝阳商圈内看到的都是人头攒动的场景，到了周末更是万人空巷，热闹非凡。 朝阳商圈位于南宁的市中心，由南宁百货大楼、万达广场、裕丰商厦、步行街、新和平、等众多商场和店铺集合而成。这里是南宁流行的风向标，人员密集人口流动性大，交通四通八达。但是因为处在老城区，停车位规划与商业发展比相对滞后 金湖广场商圈，位于金湖广场，位于南宁市埌东中心区的金湖广场(曾用名“五象广场”)整个金湖地下商业广场由购物中心、数码家电城、主题美食城、主题娱乐城、大型停车场等组成。南宁百货、梦之岛百货、广州友谊商店的进驻让这里的商业逐渐繁荣起来 会展商圈，由航洋国际城和华润万象城两个城市综合体