行业会计核算模型及财务管理——房地产、建安企业.ppt

房地产开发企业成本和收入的会计核算 关于房地产企业划型标准 《中小企业划型标准规定》　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工信部联企业[2011]300号 一、成本费用的核算与管理 参考资料： 《企业会计准则》 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知 财会[2013]17号 执行日期：2014-01-01 《《万科集团房地产成本核算指导 》 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号 ）等 开发成本的归集与分配 开发成本明细账包括 ——土地开发成本 ——房屋开发成本-------- ——配套设施开发成本 ——代建工程开发成本 能直接计入“开发成本—XX 对象 ”称为直接费用，否则按一定标准进行分配。 成本核算——会计科目 开发成本—土地开发 —房屋开发—土地征用及拆迁补偿费 —XXX —?前期工程费  —基础设施费  —建筑安装工程费  —?配套设施费?  —开发间接费 —配套设施开发 —代建工程开发 成本核算——主要流程  开发成本—房屋开发—XX 对象 开发产品 　 营业务成本 开发间接费等 *直接费用 分配 完工 完工已售 结转利润 未建 待摊费用 完工待售 （注：不包括预售） 摊销 未建 预提费用 预提 未建 余：在建 （一）土地开发成本的归集与分配 土地开发成本归集： 商业性建设场地—“开发成本-土地开发成本” “开发成本-房屋开发成本”（直接） 自用建设场地 “开发成本-土地开发成本”（间接） （按一定标准分配） “开发成本-房屋开发成本” 土地开发成本 1)?土地征用及拆迁补偿费 (1)?土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2)?拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 (3)?市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 (4)?其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 土地开发成本 1)?土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为: 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。 土地开发成本 1)?土地征用及拆迁补偿费 方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。? 按建筑面积计征（或补偿）时： 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身