房地产估价4第五章 市场比较法.ppt

第五章市场比较法 §5-1 市场比较法概述 一、基本概念 二、理论依据 四、应用条件 五、市场比较法估价步骤 §4-2 可比实例的选择 （二）收集资料的内容 （三）收集资料的途径 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 举例 §4-3 各项修正计算 （二）造成成交价格偏差的因素 6、交易税费非正常负担的交易 （三）交易情况修正的基本公式 交易税费非正常负担的价格修正 举例 二、交易日期修正 ② 、环比价格指数　　采用环比价格指数进行修正的公式是：　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数 某市某类房地产的环比价格指数如下表：某宗房地产2007年6月15日的交易单价为6000元/平方米，估价时点为2007年10月15日。计算该宗房地产在估价时点单价。 2、价格变动率法 例4-6： 例4-7： 某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（ ）。 A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡ 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 5．某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100 m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(??? )元／m2。 有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 题目：某宗房地产的正常成交价格为2?500元／m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 【解】卖方实际得到的价格计算 卖方实际得到的价格=正常成交价格一应由卖方缴纳的税费 =2?500—2?500×7％ =2?325(元／m2)?? 买方实际付出的价格计算 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2?500+2?500×5％ =2?625(元／m2)?? 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。 A、323 B、275 C、273 D、258 题目：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2?325元／m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5?%。试求该宗房地产的正常成交价格。 【解】该宗房地产的正常成交价格求取 正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费比率=2325/（1-7%）=2500(元／m2)? 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(??? )元／m2。A．2139B．2146C．2651D．2659 某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在200