房地产法学之论房地产权属登记制度..docVIP

房地产法学之论房地产权属登记制度 法学1105班 杭羲 11409100140 房地产是我国特有的不动产概念,通常是指用于开发经营服务目的的不动产,按照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和附着于土地上的房产。而房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。房地产登记中的房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织；房地产管理部门是指我国各级人民政府的房地产管理部门，是房地产登记管理机关。 房地产权属登记效力的规定 作为房地产权属管理的重要内容，其登记效力有以下三种规定：其一为意思主义，亦称对抗主义、登记公示主义、形式主义登记体制。指当事人一旦作出物权变动的意思表示，便可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行登记前，物权的变动不能对抗善意的第三人。其二为登记要件主义，认为不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的效果。其三则为英美法上的托伦斯登记制度，特点是除了登记外还要求交付权利证书，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障，但法律不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。一经登记后，其后发生的房地产权利变更或消灭，必须进行登记，否则不生效。 房地产权属包括房地产确认和房地产权属登记，二者都是房地产行政管理的前提和基础。对于房地产权利人来说，登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。房地产权属登记，在我国是房地产管理机关依职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理和被管理的关系。在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权，而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从管理的义务。 土地登记制度、房屋登记制度也是属于房地产权属登记的重要内容。 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权，以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。我国现行的规范土地登记行为、保护土地权利人的合法权益的法律法规有：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》，以及国土资源部2007年11月28日通过的《土地登记办法》。其登记原则就有分属地登记原则和依申请人的原则两种。而土地登记制度中最重要的就是要取得土地权利证书，即土地登记簿，这是土地权利归属和内容的根据。 而1997年发布、2001年修正的《城市房屋权属登记管理办法》现已被2008年发布的《房屋登记办法》废止。目前，在房屋权属登记领域进行法律关系调整的，主要就是《房屋登记办法》。其将房屋登记分为国有土地范围内房屋登记，以及集体土地范围内房屋登记。其中，国有土地范围内房屋登记又具体体现为所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记及其他登记。 对于房地产权属登记的效力问题。 针对这一问题我们国家在这一方面做的是不太好的。我国《房地产法》第35条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”其中“应当”一词表明该条款属于强制性规范,但根据该法第40条和第49条的规定,房地产转让或抵押均需订立书面合同,于是便有了疑问,那就是房地产登记究竟是转让或抵押合同的生效要件还是房地产物权变动的生效要件? 按照合同法规定,合同双方当事人只要达成合意并且合意不违法,合同即成立。但《合同法》第44条第2款对房地产转让等类要式合同作出规定,“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效,依照其规定”,而且《合同法解释(一)》第9条第1款也规定,“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物不能转移。”可见,只有在法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记手续才生效的,批准、登记行为才能作为合同生效的要件。而房地产法第35条既没有规定房地产转让应当办理批准手续,也没有规定房地产转让办理登记手续才生效,因此,我们认为