政府收回土地三种涉税分析.docVIP

政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式，将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用，作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种涉税难点处理。 ? ??一、土地摘牌企业受托拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）的涉税处理 ? ? 国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代理政府从事拆迁和土地整理工作。摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理？应按照国税函[2009]520号的规定进行处理。《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。” ? ? [案例：某房地产企业受托拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）的涉税分析 ? ?1、案情介绍?淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策? ? ? ?某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000?万元，企业已缴纳10000?万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。应如何进行税务处理？ ? ? 2、涉税处理分析 ? ?（1）营业税的处理 ? ?根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“ 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税”。 本案例土地返还款3000万的税务处理如下： 取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。 代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税75万元[（2000-1500）×5%]?。 ? ?（2）企业所得税的处理 ? ? 土地返还款3000万元的企业所得税处理如下： 取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 ? ?（3）土地增值税?淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会政策?? ? 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“ 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。本案例，企业取得的土地返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入。因此，企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税。? ? (4)会计处理 先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款1500 ? ? 其它业务成本??1000 ??贷：现金或银行存款2500 土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到土地返还款时，并代理支付动迁补偿款业务时： 借：银行存款2000 ? ?贷：其它应收款1500 ? ??