格林公寓（暂定名）物业项目定位及产品建议方案.PDFVIP

『学习改变人生·做成功物业管理人！』  “格林公寓”（暂定名）物业项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2 期 下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调 查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、 小高层为主。理想新城2 期建筑面积大概5 万多平方米，蓝堡公寓建 筑面积1.8 万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面 积大概在 8 万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要  分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世  界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：  理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。  3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和 40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物 业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场 的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在 60～80 ㎡之间，三房的面积在85～ 110 ㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二 房。单身公寓的面积在25～30 ㎡之间，一房一厅的面积在35～40 ㎡ 之间，小二房面积在55 ㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，  第 1 页，共 11 页  中国物业服务教育网   『学习改变人生·做成功物业管理人！』  但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自 由性。  4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具 有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5 ）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300 元/ ㎡（带 500 元装修），东湖新地带均价 5800 元/㎡，位置相对较偏的 理想新城均价4600 元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区 相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片 区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但 与其他片区相比还是有较大的优势。    二、居住人群特征：  1、自有居所人群：  白领人士： 来深时间不长或大学毕业参加工作3-5 年的年轻人，在罗湖一带 上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下 购自己的居所，户型相对偏小。 来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求 高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一 般比较偏好三房。  具有罗湖情结的居民：  第 2 页，共 11 页  中国物业服务教育网   『学习改变人生·做成功物业管理人！』  在罗湖居住多年，对罗湖有特殊的感情的居民，手中有一定的积 蓄，拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的增多，住 房显得紧张。为了改善居住条件，他们不得不考虑购买新房，营造良 好的家庭氛围。  香港客户： 这些客户多在深圳工作或有业务往来，另外还包括相当数量的深 港家庭，他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。由于百仕达、 彩世界等高素质楼盘的带动，布心片区逐渐成为了受港人认可的置业 区域。 2、租房人群：  租住民房群体特征： 刚大学毕业来深的年轻人，在罗湖一带上班，待遇一般，工作相 对不稳定，故选择租金相对便宜的民房居住。这部分人是深圳最有活 力的，也是最有潜力的群体，当他们有足够的经济实力以后，必然会 选择档次更高的物业居住。  在工厂上班的打工一族，待遇较低，工作相对稳定，不满足现时工厂提供的宿舍，他们 会和朋友或同事出来选择租金相对便宜的民房居住。 租住社区群体特征： 在罗湖一带上班，待遇相