不动产登记制度分析.pdfVIP

摘 要 不动产物权的登记，在不动产法律体系中又为重中之重，是不动产法的核心 内容之一，具有广泛而深远的法律意义。目前我国在这方面的研究还很薄弱，在 很多问题上至今仍存争议。鉴于此，本文试图探讨我国的不动产登记法律制度的 相关问题，以有效保护不动产，促进社会经济的快速良性发展。 本文分三部分从不动产登记制度解析，外国不动产登记制度考察，我国不动产 登记制度的完善来展开论述。 第一部分阐述了不动产登记的概念、性质和理论基础。不动产登记即经权利 人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项真实地记载于不动产登记 簿的事实或行为。依我国学者的通说，不动产登记的性质当属于一种行政行为， 它体现的是国家行政权力机关对不动产物权关系的合理干预，其目的是为了明晰 各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。现代各国的不动产登记制度的功 能一般都具有双重性质，即私法上的功能和公法上的功能。关于不动产登记的理 论基础，从四个方面来阐述：物权是一种对世权，具有绝对排他性效力，因此不 动产物权的变动，就需要采用登记的公示方式；不动产登记有利于保护善意第三 人的利益；有利于国家从宏观上对不动产进行监督管理；从经济效益角度分析， 设定不动产登记制度可以避免很多经济纠纷，维护社会经济秩序。 登记的请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务 或协助履行登记义务的权利。登记请求权既可以由法律直接规定产生，也可以由 双方约定产生。所谓不动产物权登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人 的不动产物权所施加的实际作用。物权的设立、变更、终止都必须公示，一经公 示便具有公信力。所以，登记的效力还表现在登记的公信力方面。 不动产登记制度的有关重要内容包括登记内容、登记种类、登记机关和登记 簿、预告登记制度等。所谓登记内容，就是不动产登记机关应当在不动产登记簿 上加以记载的内容。登记机关和登记簿则涉及到具体的登记操作过程。不动产登 记簿是保证不动产安全、快捷地交易的重要手段，对于实现不动产登记目的，具 有重要意义。不动产预告登记的意义在于权利人所期待的未来发生的物权变动对 自己有极为重要的意义，法律认可并予以保障。 第二部分是对外国不动产登记制度的考察。文章首先引介了外国主要是西方 不动产登记制度的历史沿革，然后是对外国不动产登记制度的比较。世界各个国 家和地区建立的不动产登记制度有相当大的区别，原因在于立法所依据的法理有 相当大的差别。目前主要有三种模式即契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登 记制度。 文章通过比较分析，得到了外国不动产登记制度对我国不动产登记制度的启 示。首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单 行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体 现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。我国立法 采登记要件主义，有利于国家对不动产的管理。我国目前的不动产物权立法，也 就是近年来制定的有关“国有土地使用权管理法”和“房地产法”均规定不动产 物权的设立、变更与废止必须进行登记。我国现行登记制度介于托伦斯登记制度 与权利登记制度之间。这主要表现在登记为不动产权属变动的生效要件及实行登 记发证两个方面。按照我国现行法，登记是不动产权属变动的生效要件。登记是 我国不动产所有权、使用权发生、变更及消灭的生效要件。这与托伦斯登记制度 和权利登记制度没有什么差异。 第三部分是文章的核心内容，目的是解决我国不动产登记中存在的问题。在 考察外国不动产登记制度并结合我国不动产登记的传统的基础上，首先分析了我 国在不动产登记方面存在的种种问题，这些问题主要表现为不动产登记立法不完 善、我国不动产登记机关不统一、不动产登记权利的范围不明确、登记效力不统 一、不动产登记城乡管理不统一、不动产登记类型不完善、不动产登记错误的赔 偿问题缺乏规定、不动产登记信息缺乏公开化、不动产登记法律法规缺乏以不动 产为主的集合财产登记、商品房预售登记制度不健全等十个方面。我国不动产登 记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经 济的发展。因此，文章接下来针对这些问题提出了相应的解决办法，即完善不动 产登记立法、统一不动产登记机关、明确不动产登记权利的范围、统一登记效力、 统一不动产登记城乡管理、规定完善的不动产登记类型、建立登记错误的责任追 究机制、建立不动产登记信息的公开查阅制度、建立以不动产为