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二书：是指建设部为了加强商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书。 房地产项目的“二书” * Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * Code of this report | * Centaline Consultants Code of this report | * Centaline Consultants 房地产基础知识培训 中原地产海南分公司 房地产：又名不动产，它是指土地及其附着物。 土地的使用权：即土地使用者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权含转让、抵押、赠与及继承等他项权利。使用权可有偿有期出让给承让方。承让方取得土地使用权的方式主要有协议、招标、拍卖三种方式。 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。 土地的使用 政府出让土地 土地使用者 承让方 开发权 收益权 处置权 开发权 收益权 处置权 用地性质分类 用地名称 内 容 说 明 居住用地 住宅用地、配套设施用地、住宅区道路用地、住宅区绿地 指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各类型的成片或零星的用地， 分一、二、三、四类居住小区 公共设施用地 行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、文化古迹用地、其他公共设施用地 指居住区及以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 工业用地 一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地 指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路用地 仓储用地 普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地 指仓库企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 对外交通用地 铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地 指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地 道路广场用地 道路用地、广场用地、社会停车场用地 指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 市政公用 设施用地 供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、施工与维修设施用地、殡葬设施用地、其他市政工业设施用地 指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地、包括建筑物、构筑物及管道维修设施用地 绿地 公共绿地、生产防护绿地 指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园林和林地 特殊用地 军事用地、外事用地、保安用地 指特殊性质的用地 水域和其其它用地 水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地 指除以上九大类城市建设用地之外的用地 建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。 红线图：又叫“宗地图”，指按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图，因该宗地的各拐点用红线连成一个封闭的图形，所以称为红线图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，土地使用权受让者只能在红线范围内施工建房。 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积（例如凸窗）。 一个项目从拿到地块开始…… 建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。 住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）； 住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）。 建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 建筑指标（1） 对于发展商来说，建筑密度和容积率决定地价成本在房屋成本中的比例。 而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度。 容积率：以建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率可不计入。 建筑指标（2） 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的高度。 应符合下列规定： 1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度； 2）楼梯间、电梯间、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度；