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08级金融一班　　陈东海　　20080400601016 联投·龙湾项目投资背景分析报告 目录：宏观经济背景 　　　规划背景 　　　政策分析 　　　房地产市场分析 　　　项目分析 宏观经济背景： 2009年全年实现生产总值185.4亿元,增长14.1%;全口径财政收入25.4亿元,增长45.2%,其中,地方财政收入16.9亿元,地方一般预算收入9.7亿元,分别增长64.2%、33.7%；规模工业总产值249亿元，增长12.1%。全区总体呈现经济运行平稳、社会和谐稳定的连号局面。2010年1月江夏区平均职工月工资2221.4元。 第三产业持续活跃，电力、通信、烟草、自来水等行业持续发展。着力发展旅游产业，成功开通“江夏一日游”及旅游专线，全年接待旅客150余万人次。着力扩大居民消费，2009年社会消费品零售总额完成56.8亿元，同比增长17.9%。积极促进房地产业健康有序发展，全年竣工商住楼面积33万平方米，江郡华府、中建龙城等一批优质规模小区相继开工或建成。建筑业在不断整合中发展壮大，从业人员达5万人，2009年实现建安产值和税收分别比上年增长35%和38%。以大型商场和便民超市为主的各类商业业态不断丰富，佰惠休闲广场等多个商业网点顺利启动。圆满通过“湖北最佳金融信用区”复审复核，金融生态环境不断改善。物流、法律、会计、信息等服务业保持平稳发展。巴登城项目顺利开工、郑店华中家具物流产业园规划建设、武商量贩物流中心全面建成标志着服务业买入一个新的发展阶段。 规划背景： 区域规划： 区域性骨干交通工程建设全面铺开，天子山大道续建、凤莲线扩建、阿尔斯通大件运输通道、梁子湖大道及天子山大道跨沪蓉高速立交桥、金口新港区等重点项目加快推进。全长18公里的武咸城际铁路江夏试验段工程全面竣工。园区基础设施建设提档升级，累计投入资金60亿元，推开开发区水电、通讯、环保、路网等基础设施建设，增强了园区对项目的吸附和承载能力。脂肪城区建设力度不断加大，谭鑫培公园一期建成并向市民开放，文化大道江夏段路面工程全线竣工，北华街、熊廷弼街东段扩建、世纪大道配套改造等续建工程进展顺利，纸坊地区背街小巷综合改造工作成绩显著，新增路灯1256盏，建成区人均绿化面积达10平方米。加大能源建设投入，全力推进以纸坊河头片为主的旧城改造工程，完成9.33万平方米拆迁任务，新建13.1万平方米还建小区。创新城市建设与改造理念，吸引当代集团、大都集团等大型企业参与我区集镇建设与改造，五里界编制了中国光谷·伊托邦规划，流芳覃庙小城镇建设模式得到国家发改委的充分肯定。 项目规划： 联投龙湾位于南湖南，是大桥新区门户的第一站，珞狮南路延长线文化路特1号，武汉大学东湖分校旁，南面是规划中的大学城，学府林立，墨香四溢。项目总建筑面积约29万平方米，产品形态涵盖小高层、高层、联排别墅等多种类型，另建有10万平方米私属湿地公园（龙湾滨湖公园），是集现代住宅、商业、幼儿园、会所、休闲等位一体的大型综合性湖岸生态社区。 北至：汤逊湖湖岸线 南至：武汉大学东湖分校 西至：规划中 东至：珞狮南路延长线汤逊湖大桥桥下及文化路 政策分析： 2007年政策分析： 从土地、个税、贷款方面调控 07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房地产市场进行调控。 主要针对一级市场 07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一级市场(土地市场)的控制。 第二套政策刺中房价要害 07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态。 保障房力度加大 在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低收入家庭的住房问题。 持续紧缩银根 上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显通货膨胀的产生。 2008年政策分析： 银根紧缩 08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货币政策”。 以保障促调控 继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 限制土地入市 国务院《关于促进节约集约用地的通知》，节约利用土地，提高土地的利用效率，保持18亿红线不变。 未来政策走向预测： 合理保障开发商资金链 有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。 房屋质量控制政策性条文 由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。 加大土地市场管理力度 严查土地违规交易，严查囤积土地行为