2005年9月23日市场逐步走出观望期,上调评级至中性.docVIP

2005年9月23日 市场逐步走出观望期，上调评级至中性 主要结论 投资增速反弹后回落，7月份销售率回升 1-8月份全国完成房地产开发投资8920亿元，同比增长22.3%，增速较上月回落1.2个百分点。其中，完成商品住宅投资6010亿元，增长21.5%；经济适用住房投资315亿元，下降13.8%，两者都在上月的反弹后回落。值得关注的是，我们根据各个月当月的销售面积和竣工面积所计算的销售率数据，在7月份也出现回升，且仍旧好于前两年同月的数据。 “后调控期”各地楼市表现迥异，上海出现回暖迹象 上海的房价和成交量从4月份开始出现了明显的下降。然而，从近期的市场状况来看：当开发商将房价从高位下调20%-30%之后，还是吸引了不少自住性买家的关注，一些楼盘低价入市的策略使得“排队购房”的现象重现。尤其是，进入9月份以来，加入降价行列的楼盘增多，使得市场整体的成交量开始出现回升，这使得我们有必要对降价后需求恢复的可能性进行重新评估。 北京房价持续走高，供应不足是关键1-8月份，北京商品房成交套数和成交面积与去年同期相比分别下降了12.8%和7.2%。但北京的房价却持续上涨：1-8月的商品住宅、写字楼和商业用房的累计平均售价分别比去年同期上涨了18.4%、16.9%和24.8%，并且呈现涨速加快的势头！我们认为，造成北京房地产市场“缩量上涨”的主要原因是供应不足。 深圳中心区无地可供，关外地价房价大幅补涨 深圳的情况与北京比较类似：虽然成交量自4月份以后开始下滑，但房价走势总体向上。由于中心城区可供土地的减少，导致开发商竞相前往宝安、龙岗两区拿地，推升了地价和房价。根据搜房研究院的数据，上半年深圳宝安地区的房价上涨了大约三成。我们认为，在关外拥有土地储备的地产股的资产已有重估的必要。 地产股短期下跌动能不足，上调行业评级至“中性” 近期的市场表现似乎表明，对行业的担忧对股价已经没有更大的杀伤力了，市场也出现回暖迹象。估值方面，越来越多的二线公司的股价逼近价值区间，而在港上市中资地产股的上扬也封杀了下跌空间。综合考虑，我们决定将行业评级上调至“中性”。 投资增速反弹后回落，7月份销售率回升 根据国家统计局的数据，1-8月份全国完成房地产开发投资8920亿元，同比增长22.3%，增速较上月回落1.2个百分点。其中，完成商品住宅投资6010亿元，增长21.5%；经济适用住房投资315亿元，下降13.8%，两者都在上月的反弹后回落。资金来源方面，1-7月全国房地产开发企业本年资金来源累计12712亿元，同比增长22.8%。其中，国内贷款2374亿元，增长10.9%,，呈加快趋势，企业自筹资金4374亿元，增长38.8%；利用外资165亿元，增长26.8%，增速较上月大幅度提高10个百分点。 房屋建设方面，1-8月，全国完成房屋施工面积13.1亿平方米，同比增长18.9%。其中，住宅施工面积10.15亿平方米，增长19.2%；办公楼施工面积5415万平方米，增长11%；商业营业用房施工面积1.67亿平方米，增长19.2%。另外，截止7月末，全国商品房空置面积1.08亿平方米，同比增长10.5%。其中，商品住宅空置面积0.60亿平方米，增长3.8%，增速均呈小幅加快趋势。 值得关注的是，我们根据各个月当月的销售面积和竣工面积所计算的销售率数据，在7月份也出现回升，且仍旧好于前两年同月的数据。 图1：全国房地产投资累计增速变化 资料来源：CEIC 图2：全国土地购买与开发面积同比增速 资料来源：CEIC 图3：商品房施工面积同比增速 资料来源：CEIC 图4：商品房当月销售面积与当月竣工面积之比 资料来源：CEIC “后调控期”各地楼市表现迥异，上海出现回暖迹象 自5月初国务院七部门出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》以来，市场已经历了将近5个月的观望期。从这段时间各地的表现来看，虽然总体上都出现过不同程度的观望心态，但市场自身的供求状况又开始逐步发生作用，各地区间体现出比较明显的差异。这从侧面证明了我们以前所做的“各地楼市冷暖不均”的判断依然有效，而所谓“已经出现全国性的房地产泡沫”的论调是有问题的。 确实，上海的房价和成交量从4月份开始出现了明显的下降。一系列的调控措施有力地抑制了投机，也改变了普通购房者的预期。然而，从近期的市场状况来看：当开发商将房价从高位下调20%-30%之后，还是吸引了不少自住性买家的关注，一些楼盘低价入市的策略使得“排队购房”的现象重现。尤其是，进入9月份以来，加入降价行列的楼盘增多，使得市场整体的成交量开始出现回升。我们根据网上房地产每日的成交数据计算的日均成交量的变化趋势来看：在8月份略回升的基础上，9月份的成交量继续增加至415套。从成交结构来看，外环以外增加最明显，我们估计这与世博会等市政项目动迁加快有关，