2011年房地产估价师考试试题与答案.doc

2011年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法） 一、单项选择题(共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( 　)业务。 A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( 　)。 A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是被迫转让前提。该估价是因( 　)的需要。 A.房地产作价入股B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收补偿 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( 　)万元。 A.-40B.400C.1800D.3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用为( 　)元/㎡ A.98B.102C.108D.116 6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( 　)元。 A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( 　)的结合体。 A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置 8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( 　)元/㎡。 A.4395B.4486C.4636D.4850 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( 　)万元。 A.370B.385C.420D.550 10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： (1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣; (3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款; (4)约定自成交日期起一年内一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。 上述情况中，存在名义价格的是( 　)。 A.第(1)、(3)种情况B.第(3)、(4)、(5)种情况C.第(23、(4)种情况D.第(2)、(4)、(5)种情况 11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( 　)。 A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌 12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( 　)。 交易实例　建筑面积(㎡)　用途　价格(元/㎡)　成交日期　区位　正常情况 甲　120　居住　5800　2007年8月　同一供需圈　正常交易 乙　105　居住　6000　2008年6月　同一供需圈　正常交易 丙　140　办公　6500　2008年9月　同一供需圈　正常交易 丁　115　旅馆　6100　2008年7月　不同供需圈　正常交易 A.甲B.乙C.丙D.丁 13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( 　)。 A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素 14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( 　)。 A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使限制D.房地产相邻关系的限制 15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( 　)。 A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理 16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( 　)。 A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( 　)的收益估计值。 A.较高B