不动产行业导入IFRSs实务探讨.PDFVIP

IFRS 文章分享 1 ` 不動產行業導入IFRSs 實務探討 勤業眾信會計師事務所 江美艷會計師 簽訂之不動產工程協議，應按 IAS 11 ？抑或IAS 18處理 ？ 包工包料或包工不包料之不動產工程協議 ，屬勞務提供協議？ 抑或商品銷售協議？ 飯店不動產應分類為「不動產、廠房及設備」？抑或「投資性 不動產」？  有關不動產建造活動之協議，依照目前我國之會計準則規定，因其符合長期工程合約之 1  ！ 定義 ，故皆 以長期工程合約之準則作會計處理。然而，若企業之建案類型係以興建預 售屋為主時，在依照國際財務報導準則 (IFRSs)之規範 ，除非買方具有要求建物重大主體  ？ 變更的權利，否則應依照 IAS 18 『收入』之規定處理，而非IAS 11 『工程合約』。IFRSs 強調應以交易之實質作會計處理，是以，在導入 IFRSs時 ，企業對所簽訂之複雜且多樣 的協議 需先予以分析，辨認出協議中除了 不動產工程外，是否尚包含有勞務提供或商品 銷售之組成要素 ，且協議中的不動產工程是否符合工程合約之定義，經判斷後始分別依 照 適當之準則(IAS 11或 IAS 18作會計處理。) 此外，不動產業者通常擁有相當多筆的建物 並以出租方式經營，依照台灣目前之規定，企業供長期出租用之資產，目前均列於固定 資產項下，單獨以「出租資產」或「房屋設備」科目列示 ，且以成本法作續後衡量。惟 IFRSs 對以賺取租金收入或資產增值或兩者兼具所持有之不動產，特以IAS 40 『投資性不 動產』規範 ，規定對於該不動產除了可以成本法衡量外，並允許可選擇採用公帄價值法 作續後衡量，且應以投資性不動產表達 。採公帄價值法雖可反映帳列投資性不動產之真 正價值，但公帄價值的取得將會是企業即將面臨的挑戰。因目前不動產業者的會計處理 與 IFRSs 之規範有顯著之差異，本文將針對不動產業者常見之不動產工程協議及從事之 不動產投資交易進行探討與說明，以協助不動產業者於導入 IFRSs時，決定其適當之會 計處理。但在介紹不動產業者可能涉及的 IFRSs相關規定前， 將先提出幾點不動產業者 之管理階層在企業進行 導入IFRSs 之時應有之分析及評估 。 IFRSs 導入專案負責人之三個分析 1 長期工程合約係指承建工程，其工期在依年以上之合約，例如房屋、橋樑、水壩、船舶及河川濬渫等工程合約。 勤業眾信 September 2009 台北市民生東路三段 156號 12樓 Always One Step Ahead. +886 (2) 2545-9988 IFRS 文章分享 2 ` 1. 分析採用IFRSs時，對企業所屬產業造成之影響 。 2. 進行競爭性分析。是否主要及次要競爭者亦係或即將( 依照) IFRSs編製財務報表。 3. 分析是否提前導入 IFRSs ，以支持企業之全球營運策略及提升國際形象。 財務主管之 四個評估 1. 評估 企業內部報告一致性之可能潛在成本及效益。 2. 評估並制訂 企業轉換採用IFRSs 之時程表 。 3. 評估 進行 IFRSs轉換所需之內部及外部資源，並考慮重新配置內部資源