房地产估价路线价法.ppt

【例】 某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价。 该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%＋30%)＝85.34(万元) 上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？ 该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(万元) （2）霍夫曼法则 标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3% （3）苏幕斯法则 标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占土地价值的15% （4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。 一面临街矩形土地价值的计算 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下： V(单价)＝u×dv V(总价)＝u×dv×(f×d) V—土地价格； u—路线价(用土地单价表示)； dv—临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)； f—临街宽度； d—临街深度。 前后两面临街矩形土地价值的计算 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。 V(总价)＝u0×dv0×f×d0＋u1×dv1×f×(d-d0) V(单价)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d 式中 u0—前街路线价； dv0—前街临街深度价格修正率； d0—前街影响深度； u1—后街路线价； dv1—后街临街深度价格修正率； d—总深度。 前后两面临街矩形土地价值的计算 分界线的求取方法如下： 前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价＋后街路线价)×总深度 后街影响深度＝后街路线价/(前街路线价＋后街路线价)×总深度 矩形街角地价值的计算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下： V(单价)＝ u0×dv0＋u1×dv1×t V(总价)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d) 式中 u0—正街路线价； dv0—正街临街深度价格修正率； u1—旁街路线价； dv1—旁街临街深度价格修正率； t—旁街影响加价率。 注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。 该宗土地的单价＝ u0×dv0＋u1×dv1×t ＝2000×120%＋1000×140%×20% ＝2680(元/㎡) 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ＝2680×15.24×22.86 ＝93.37(万元) 三角形土地价值的计算 计算一边临街直角三角形土地的价值，如图9-7所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。 其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。 如图9-8中是一块三角形ABC的土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该块三角形ABC土地的价值。 【解】 在图9-7上作辅助线AD，AE，BE及CF，则有： 三角形ABD土地的总价＝1000×116%×63%×70×80/2 ＝2046240(元) 三角形ACD土地的总价＝1000×116%×63