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如何做销售道具 作为房地产策划人员，最常碰到的策划、销售道具就是售楼处包装、楼盘及景观效果图、户型图绘制、项目模型制作、样板房设计及装修、3D动画、电子楼书等，以下我们介绍如何做好这些道具。 1、售楼处包装 首先，不同的项目会有不同的售楼处设计风格，总体来说以产品的定位、项目的档次、气质及行销定位来决定我们的设计取向。比如行销主题是欧洲贵族世家，那我们售楼处的外观及内部布置要尽量尊贵、典雅，具有欧陆风格，包括色调的选择，售楼桌椅的搭配，都要体现出贵族风范。好的设计不仅能体现项目的档次及特色，还能让客户感受到得（联想）未来的生活是什么一个样子。 售楼处内部空间大体可分为VI区、洽谈区、模型区、签约区和经理室。我们着重布置的是vi区和洽谈区，这是整个售楼处的灵魂所在。总体来说，售楼处必须以让人感觉明亮、大方、有品味。 2、效果图的绘制 通常我们在接到项目后，会根据CAD图纸来绘制销售和广告专用的效果图，常用到的效果图有：总平图、鸟瞰图、建筑单体、建筑立面、中庭效果图、景观效果图、白天全景图、夜景全景图等；从户型内部来说，还有家具配置效果图、入户花园效果图、3d剖面图等。 宣传与销售用的效果图与建筑设计院出的效果图目的不一样，要求也不一样。设计院出的效果图通常真实反映楼盘的设计与结构功能等，但美感程度不够；宣传用效果图在忠于原设计的基础上，更强调气氛的渲染、环境的营造，对于某些具有市场吸引力的卖点和功能会进行适当的夸张与美化，以达到撼动人心的效果，促成销售。 在绘制效果图的时候，除了要选择比较好的专业效果图绘制公司以外，策划人员对项目的定位与格调把握、审美取向也十分重要，起着直接的引导作用。 3、模型制作 房地产项目模型包含：总体项目模型、区域规划模型、景观模型户型模型等。 项目模型对于期房销售作用巨大，它能将平面的图纸转化为立体的、写真的建筑实体，让购房者有直观感性认识，降低解说的难度。但楼盘模型也是一把双刃剑，做的好的模型让人一见倾心，产生购买冲动，做的不好的模型，反而将我们在格局或规划上的缺点展露无余，自暴其丑。 现在的模型采用电脑工艺，因而建筑本身都是流水线作业，产品品质无明显差异，只是外观颜色的确定需要策划人员与建筑设计师现场审定。反而是园林景观、道路、灯光、底座这些手工制作的部分要特别关注，全程跟进，才能保证品质与品味。 在制作中应根据楼盘项目和售楼处的大小选择合适比例的模型，同时根据楼盘的大小选择做项目的总体项目模型、区域规划模型、景观模型或户型模型。 4、样板房设计与装修 我们在销售的过程中，也常用到样板屋。像深圳等地的样板房通常都做得美仑美奂，就是格局上的一些弱势也通过巧妙的设计、软装饰的运用，变得生动有趣，参观过样板房的人，都被这种示范的生活打动，产生购买的冲动。 厦门本地的项目，在做样板房的时候通常设计能力不足，做工也不够考究，装饰品档次不够，因而直接影响样板房的促销效果。 5、3D动画制作 3D动画也是销售过程经常用的道具，特别是大盘项目运用得更多，3D动画动画制作、数码影视制作、影视广告拍摄制作为一体。房地产项目的3D动画，融合项目品牌、项目形象、项目利基、视觉表达艺术等，因3D动画有了视觉和声音能与消费者产生强烈的共鸣，所以制作也优为重要。 精湛的3D技术，生动、形象、具体地展示了楼盘独特的建筑风格及环境，同时融入丰富的人物和生活情节，对建筑的地理位置、完善的配套、优美的环境及欢快动感的生活等内容进行全方位的表现，让客户可以直接在电脑上感受项目的园林环境、户型特色，甚至是装修风格，在视觉上产生一种沉浸于环境的感觉，电子楼书是一种便携式影音互动光碟，通过它,可以将动画、视频、三维全景、图像、音乐、文字等数字资源整合在一个交互式的整体中，以图文并茂，生动活泼的动态形式表现出来，给人以很强的视觉冲击力，留下深刻印象。您可以任意浏览精彩画面、全面了解楼盘内容、尽情感觉视听享受。。它极大的改变了人们获取信息的传统方法,符合人们在信息时代的阅读方式 多媒体售楼书演示系统将大量的信息以三维动画、虚拟现实等技术展示给用户,避免传统售楼书的呆板、乏味.用户能按照自己的意愿任意跳跃查看相关的信息，如房产发展商介绍、户型、公共设施、交通设施、周边环境、付款方式等。用户在虚拟现实动画中漫游时，就能体会到将来住在自己的房子里将会有什么美妙感觉。多媒体售楼书演示系统将大大提高房产的销售成功率，与此同时，房产发展商的形象也能得到宣传与推广。? 电子楼书的作用 ???? 、提升公司与楼盘的整体形象。制作精美、内容全面、表现方式独特的电子楼书，是公司与楼盘形象展示的最佳媒介。它融合了纸介质楼书的清晰明了、电视广告的现场真实、３Ｄ动画的唯美效果，还通过环景交互技术，让客户参与到演示中，自主选择感兴趣的栏目进行阅读