第07章房地产企业及从业人员管理.ppt

第一节 组建与资质管理 一、房地产企业的概念 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 房地产企业是在房地产市场上利用各种生产要素生产并销售房地产产品和劳务的机构。 第一节 组建与资质管理 一、房地产企业的概念 房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。 从所有权的角度看 在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为: 全民所有制企业 集体所有制企业 股份制企业 私营企业 外资企业 2003年10月党的十六届三中全会发布了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出：“要适应经济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济的活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。” (1)独资国有企业转制为混合所有制股份制企业 (2)发展民营经济，使混合所有制成为公有制的主要实现形式。 房地产企业制度 在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征的现代企业制度 1、开发经营管理制度 2、工程技术管理制度 3、经济核算管理制度 4、行政人事管理制度 5、物业管理制度 1、开发经营管理制度。-主要制度 开发工作；项目前期工作；营销工作；材料管理工作制度；计划工作；计量工作监督制度；合作开发商品房管理制度；拆迁补偿工作管理制度等。 2、工程技术管理制度。-工程技术 主要内容有：规划、设计和报建工作制度；图纸审核管理制度；工程质量管理制度；设计招标制度；工程项目管理制度；配套工作管理制度；安全生产责任制度；图纸、技术资料管理制度等等。 3、经济核算管理制度。-财务、资金 主要内容有：财务工作管理制度；成本工作管理制度；会计核算工作管理制度；经济活动分析工作管理制度；审计工作管理制度；现金管理制度及差旅报销制度等。 4、行政人事管理制度。行政人事 主要内容有：秘书工作管理制度；文印、文件工作管理制度；档案管理制度；人事工作管理制度；职工考勤管理制度；办公用品管理制度；机动车辆管理制度；公司用工制度；干部与技术人员考核晋升制度；职工食堂等的后勤方面的管理制度等。 5、物业管理制度。 这是有关物业管理、售后服务、租赁等方面的管理制度。 主要内容有：商品房售后管理制度；住宅小区管理制度；房产管理制度；房产租金管理制度；房屋维修管理制度等。 直线型优点： 组织结构简单明了； 职责分明，每个职位只完成自己的工作并直接对一个上级负责； 同层级管理人员易于调用； 能充分发挥主管人员的主动性； 能按主管人员的意愿迅速采取随机应变的措施等。 直线型缺点： 组织结构呆板，缺乏一定的弹性； 不利于专业分工，容易形成专制； 缺乏横向联系，协作精神较差； 要求主管人员各方面能力要强，主要工作集中于一身，需要事事躬亲，工作过度紧张、繁忙等。 职能型优点：（1）能充分发挥专业化的作用，减少人员和设备的重复配置，每人专司一职，能专心一致，精益求精；（2）从事实际工作的人能得到多方面的督导和帮助等。 职能型缺点：（1）组织中常常会因为追求职能目标达不到全局的最佳利益；（2）令出多门，使下级有时在命令不一致时无所适从；（3）权责不清，造成功过难定，赏罚不公；（4）同层专业管理难以协调，管理人员多，管理费用高等。 分部型的优点是： 有一个比较完整的管理体系，分部经理能独立经营，提高了管理的灵活性和对环境的适应性； 总公司领导能从管理事务中摆脱出来，有利于整个公司的战略决策和长远规划； 分部制便于专业化地组织生产和经营活动，各事业部之间有比较、有竞争，有利于改善经营管理。 分部型的不足之处是： （1）由于事业部的权力过大，会造成最高层的指挥不灵； （2）职能机构重复设置，造成管理人员浪费。 4、矩阵式：房地产开发企业中最为常见，又称目标—规划型，即项目管理组织形式。 在横向职能部门基础上增加了纵向的依据项目活动的管理组织。 职能型和产品分部形式结合【复杂而独立的项目取得协调，同时又保留将职能部门组合在一起所具有的经济性】 一方面利用职能部门化来获得专业化优势；另一方面，在职能