海上春园策划全程第一部分.docVIP

万科海上春园策划全程 第一部分 市场调查与分析 1-1 海上春天项目概况 1-1-1、位置及规划面积： 本项目座落于上海春申示范区总体规划中的4号—9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。 1-1-2、总体规划设想： 本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。 1-1-3、一期住宅规划： 住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。 建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。 建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。 重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。 春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。 保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。 1-1-4、周边交通情况： 项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。 1-2 市场环境分析 1-2-1、上海楼市大环境 1-2-1-1、政策利好，逐步升温 世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。 2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅28.5%； 从2000年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%； 2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增长237万平方米，增幅28.6%； 随着住房制度改革的推行，货币化分房实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，政府一系列优惠政策的出台，大大提高了居民的住房购买力。 “十五期间”，日新月异的轨道交通和环境建设，也将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。今年，地铁二号线的正式通车、明珠线的试通车，以及苏州河整治一期工程、延中绿地等开工建设，都对周边楼市的活跃产生了直接效应。 1-2-1-2、土地一级市场控制 2000年，上海市府继续对土地的供给实施严格控制，有效地抑制了一级市场，今年一季度土地出让面积为188万平方米，较去年同期减少6%。其中，内销商品房出让面积占总量的49%，较去年同期减少27%，外销商品房出让面积中98%是工业用地，扣除这一因素，外销商品房出让面积仅1.68万平方米，比去年同期减少76%。土地一级市场供应开始回落。 1-2-1-3、房地产开发投资下降 在房地产供求矛盾一时难以缓解的情况下，投资逐渐趋向理性，房地产开发投资额减少。1999年一季度房地产开发投资额48.57亿元，与1998年同期相比，减少28%，完成土地开发面积为14.62万平方米，比1998年同期下降36%，商品房竣工面积和商品房开发面积分别比98年一季度相比减少19%和4%，商品房竣工面积首次出现回落，形成了上海房地产开发商稳健经营的观念。 1-2-1-4、 个人购房比重不断提高 1999年一季度个人购买商品房的比重继续上升。外销商品房中销售属个人购买583套，占68.7%；预售中属个人购买22790套，占预售总额的95.9%。内销商品房中销售属个人购买22772套，占91.34%；预售中属个人购买20862套，占预售总额96.9%。去年同期上升2.5个百分点。这表明，上海房地产业购房主要以个人购房行为为主房地产消费观念形成。 1-2-1-5、 个人购房比重不断提高 三级市场的活跃对二级市场也具有较大的推动作用，一定程度上拉动了住宅潜在市场的需求，旧公房上市平均出售价为11.24万元/套，平均建筑面积为51.1平方米，新购房平均购房价25.53万元/套，平均建筑面积为92.39平方米。可看出通过已售公房上市再购进新房来改善居住条件的市民是一个较大的潜在市场。 1-2-2、闵行区房地产市场环境 1-2-2-1、道路和交通构成了闵行区的新动脉，作为率先交通设施改造的新兴城区，高架、地铁和公交形成了地面、地下的多层次立体交通