新形势下我国房地产企业内部控制相关问题探究.doc

新形势下我国房地产企业内部控制相关问题探究【摘要】最近几年，我国房地产企业生存发展的内外部环境不断变化，给房地产企业带了许多挑战与威胁。总体上讲，我国房地产企业都能加强内部控制制度的建立健全工作，但从整个行业的管理水平来看，房地产行业还处于一种相对粗放的管理阶段，许多房地产企业在内部控制方面都存在这样那样的问题，发现这些问题并加以解决已成为当前诸多房地产企业的重要难题。为此，本文首先概括了房地产企业内部控制的特点，接着对房地产企业内部控制存在的主要问题进行了分析，然后针对这些问题提出了一些解决对策，最后得出本文的结论。 【关键词】新形势；房地产企业；内部控制；问题；措施 一、引言 《内部控制基本规范》所称的内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤为如此。随着国内外形势的不断变化，我国房地产企业生存发展的环境面临着巨大的挑战：融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈、开发成本不断上升等等。面对这种新形势，房地产企业只有加强与改进内部控制，不断提高经营管理水平，及时地调整企业发展战略，将外部危机努力转化为发展机遇。总体上讲，我国房地产企业都能加强内部控制制度的建立健全工作，但是随着内外形势的变化，许多房地产企业在内部控制方面都暴露出一些问题，发现这些问题并加以解决已成为当前诸多房地产企业的重要课题。为此，本文首先概括了房地产企业内部控制的特点，接着对房地产企业内部控制存在的主要问题进行了分析，然后针对这些问题提出了一些解决对策，最后得出本文的结论。 二、我国房地产企业内部控制的特点 要想加强与完善房地产企业的内部控制制度，首先得深入了解房地产企业内部控制的特点。房地产企业的内部控制呈显出以下几个方面的特点： （一）房地产企业内部控制的涉及面广而复杂 房地产开发企业的经营内容较为复杂，涉及的相关利益都较多，从而导致其内部控制涉及面广，控制相对复杂。房地产业属于项目主导型行业，其经营内容主要有：土地的开发与建设；房屋的开发、建设与经营；代建工程的开发等，再加上项目开发周期较长，地域性强，筹资额较大，资金周转期长，涉及环节多、部门多。房地产企业在经营活动中涉及到投资者、债权者、企业职工、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位、工商、税务、各上级管理部门等等多个政府部门、企事业单位及个人。不言而喻，房地产企业生产经营的涉及面越广，相应的内部控制的涉及面也就越广。由于房地产企业既要从事商品的开发，又要从事商品的经营，因此房地产企业的内部控制不仅涉及生产领域的，还要涉及销售及售后服务领域。另外，房地产企业的预收预付、应收应付、营业收入、利润分配等财务关系都较为复杂，无形中也加大了房地产企业内部控制的涉及面。 （二）房地产企业内部控制的重点和难点突出 房地产企业开发项目的投资数额巨大，动辄需要几百万、上千万、甚至上亿元的资金。资金是房地产企业生命之所系，当然也就成为房地产企业的内部控制重点。但在整个工程项目管理的实务中，如何筹集和使用资金并不是一件简单的事情，房地产企业整个项目开发过程中复杂性、长期性都加大了房地产企业资金管控难度。另外，房地产企业的成本管理难度也大。房地产企业项目的开发成本大体可以分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。有些成本在项目初期可大体确定，波动幅度较小；有些成本会因为项目涉及众多复杂因素出现前后预测差异较大的情况。如何采取有效措施对开发成本加以控制，对于房地产企业来说并不是一件容易的事。房地产企业的资金控制与成本控制是企业业务层面控制的重点也是难点。 （三）房地产企业内部控制执行难度大 房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等。很多房地产企业为了项目管理上的方便，往往没有给子公司、分公司、项目部给予统一明确的财务授权机制。有些房地产企业的二级项目开发公司就各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理，集团管理控制能力下降，一些内部控制制度无法执行到位；另一方面，房地产企业内部控制易受外部因素干预。房地产在开发过程中可能遇到各种非可控因素的干预：市政规划调整、产业政策改变或调整、市场和行业形势多变等等，这些风险因素都会或多或少地对房地产企业内部控制的执行产生干扰，往往使原先制定的各项内部控制制度因外部干扰而半途而废。 三、目前我国房地产企业内部控制存在的主要问题 从当前现况来看，房地产企业的内部控制普遍存在以下几个方面的问题： （一）房地产企业内部控制环境不太理想 我国房地