楼市新政百日效果初显 三大问题直击根源.doc

楼市新政百日效果初显 三大问题直击根源4月17日国务院出台新“国十条”，随之楼市迅速进入降温状态。6月份房价同比涨11.4％涨幅首次回落，或可判断国务院遏制房价过快上涨势头目的已经达到，但楼市调控仍前路多艰。业内人士普遍认为，现在的楼市正处于胶着状态，中国房地产当前出现的问题不是通过一次的调控、通过政府的行政干预就可以解决的。有关专家建议，一方面调控受到体制性和机制性的障碍，应利用已经取得的成果加快体制改革，必须改革土地供给机制，这涉及到“招拍挂”制度、小产权房、农村土地流转等。另一方面，一定要理顺物业税和土地出让金、地方财政之间的关系。 下半年城市房价稳中有降 近日中粮万科将长阳半岛的开盘价由原来预期中的均价15000元／平方米，下调至均价13400元／平方米。调控政策导致的市场预期变化之下，地产商们对市场的预期正在发生微妙的改变，除万科外，上海绿地、中铁建建设等全国性开发商，也都开始“适当降价，配合调控”。 2010年前7个月的北京新房交易量统计显示，新政后新建商品住宅成交20081套，较新政前下跌了79％。同时。1月至7月，新房每平方米成交均价分别为25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月，价格呈递增状态，在4月达到最高值36749元，而自4月新政实施后，这个数据明显下探。经过计算，上月新房均价与4月最高峰相比，均价每平方米下跌4647元，跌幅达到了12.6％。 专家分析认为，调控政策的持续发力将促使更多开发商加入降价行列，成交量将进一步回升，楼市可能将打破此前“零成交”的僵局。 一度冷清的房地产交易市场感觉到一丝暖意。招商证券房地产行业周报显示，7月19日到25日。北京、上海、广州和深圳等一线城市周成交环比分别下降31％、上升23％、23％、2％；比前四周平均水平分别下降25％、上升35％、10％和13％。在二线城市，无锡、武汉、成都、重庆和福州等一手房成交环比上升。 “市场最坏的时候已经过去。”中国指数研究院陈晟说， “比5月冰冻期还差的境况不大可能再出现。但这不代表价格调整到位。目前的成交量是刚性需求支撑仍然是脆弱的，还会经历一个通过降价提升成交量的过程。”此前国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2％，转为6月份的环比下降0.1％。商品房销售面积从5月的0.68亿平方米上升到6月的0.92亿平方米，扭转了4月、5月销售面积连续下降的趋势。 《中国房地产市场报告》预测，2010年房地产下半年房地产景气是逐渐回落的，下半年房屋销售面积增幅继续回落。从价格来看，下半年70个大中城市房价增幅同比回落，价格稳中有降，下半年新开工面积和企业购置土地面积将出现逐步的回落。业内人士认为，预计下半年各个城市的楼价下降幅度不一。二三线城市泡沫不多，主要由刚性需求拉动，因此只要每平方米降价500元到1000元就可以显著提升成交量。而泡沫较大的城市和楼盘，比如北京通州，相对于2010年4月的楼价顶峰将下调10％到30％。 三大制度性问题浮出水面 “我认为不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控和政府的行政干预就可以解决问题。房地产当前的问题既不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革问题，例如土地政策、房产税、农村小产权房的问题都井喷式地提到议事日程。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本刊记者采访时表示。 “本次调控从短期看可能还会出现短期报复性上涨的问题，因为没有按照市场的角度出发，而是完全的行政手段，并没有解决供需问题。”中坤集团董事长黄怒波表示，目前房价遏制不住，还是跟制度有关，制度问题解决后，房价就会慢慢平稳。黄怒波表示，中国应从根本上解决土地的供应问题，地产市场才会有大的突破。另外黄怒波认为，目前的税收体系是不完善的，税收作为二次分配和三次分配的手段。目前还是不完善的。房产税推出后是否可以做到公平也是个不小的问题。 “土地制度如果无法从根本上解决，中国房地产的根本问题是无法解决的。”华远集团总裁任志强表示，相应的制度调整到市场化的时候，同时改革的还有土地制度，财政税收制度和金融制度。任志强指出，土地是地方政府从农民中低价收购，高价卖出，或者是厂房和低廉的土地政府收回来，政府扮演的是吃差价的角色，因此土地政策不改变、地方政府的角色不改变的话，对于价格的推升会起到极坏的作用。任志强解释说，用市场供求关系解决房地产市场和价格问题的说法不正确，土地是导致资产价格上涨的主要原因。任志强说，招拍挂导致土地价格的上涨，如果没有招拍挂就会使价格对市场的影响比较小，因为招拍挂对现有的市场和价格产生巨大的推动。 国土资源部土地利用司原副司长束克欣