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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。 第19讲 长期趋势法 第一节 长期趋势法概述 一、长期趋势法的含义 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法、特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。其本质是让过去告诉未来。 二、长期趋势法的理论依据 长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。 三、长期趋势法的适用对象和条件 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，运用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。 四、长期趋势法的操作步骤 长期趋势法的操作步骤为： (1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以确保真实、可靠。 (2)整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。 (3)观察、分析该时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)。 (4)以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 五、长期趋势法主要的方法 长期趋势法主要有：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。 第二节 数学曲线拟合法 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法等。其中最简单的是直线趋势法。 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散布点图，应表现出明显的直线趋势。假设Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量。房地产价格与时间的关系方程为： Y＝a ＋ bX 式中：a和b可以通过线性回归法得到。 当时 ， 式中：的值均可从时间序列中求出。 当时间序列的项数为奇数时，设中间的项X＝0，中间数前面的项X设为-1，-2，-3等，后面的项X设为1，2，3等；当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前面的项X设为-1，-2，-3等，后面的项X设为1，2，3等。 例如：某类房地产1997－2005年的价格见下表。预测2006年和2007年的价格。 年份 房地产价格Y X X×Y X2 趋势价值(a+bX) 1997 2200 －4 －8800 16 1982.22 1998 2400 －3 －7200 9 2367.22 1999 2700 －2 －5400 4 2752.22 2000 2000 －1 －3000 1 3137.22 2001 3400 0 0 0 3522.22 2002 3800 1 3800 1 3907.22 2003 4200 2 8400 4 4292.22 2004 4700 3 14100 9 4677.22 2005 5300 4 21200 16 5062.22 总计 31700 0 23100 60 解：N＝9，其他参数见上表。将各参数代入公式得： 该类房地产价格预测方程为： Y＝3522.22＋385X 预测2006年的价格，2006年对应的X为5，将5代入方程得： Y＝3522.22＋385×5＝5447.22元/m2 预测2007年的价格，2007年对应的X为6，将6代入方程得： Y＝3522.22＋385×6＝5832.22元/m2 第三节 平均增减量法 如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可以采用最简便的平均增减量法预测。公式为： 式中：Vi为第i期(可以是年、半年、月等)房地产价格的趋势值； i为时期序数，i＝1，2，3，……，n； P0为基期房地产的实际价格； d为逐期增减量的平均数； 例如：需要预测某宗房地产2006年、2007年的价格。通过市场调查，该类房地产2001年到2005年的价格，并计算逐期上涨额，见下表： 年 份 期 数 房地产的时间价格 逐年上涨额 房地产的趋势值 2001 0 681 2002 1 713 32 714. 5 2003 2 746 33 748.0 2004 3 781 35 781.0 2005 4 815 34 815.0 解： (1)计算d值 d＝(32＋33＋35＋34)/