宅基地房屋被拆迁腾退,原宅基地房屋所有人无权主张拆迁腾退补偿协议无效..docVIP

宅基地房屋被拆迁腾退，原宅基地房屋所有人无权主张拆迁腾退补偿协议无效 近年来，在北京地区“城中村”改造以及城市郊区乡镇拆迁腾退中，出现大量原宅基地房屋所有权人以购房人不是本村村民为由，主张确认拆迁腾退补偿协议无效的案件。原房屋所有权人主张合同无效并非其最终目的，根本目的在于通过确认拆迁腾退补偿协议无效，实现从房屋购买人处就补偿款分的“一杯羹”。 举一代表案例： ??????? 北京市海淀区四季青乡中坞村陈氏姐妹各有宅基地上房屋两间。1998年，因大姐生病就医需要大量医药费，陈氏姐妹将宅基地上房屋四间出售给城镇居民吴女士。为满足吴女士翻建房屋的需求，陈氏姐妹向村委会申请办理了宅基地房屋翻建手续。购房人吴女士将原陈氏姐妹旧房屋进行拆除并翻建，一直居住至2011年。2011年5月份，四季青乡中坞村地区进行征地拆迁，吴女士的房屋处于征地拆迁范围内，基于此，拆迁公司与吴女士签订了《拆迁腾退补偿协议》。陈氏姐妹眼见吴女士获取的大量拆迁款及安置房屋，即起诉至法院，请求法院确认其与吴女士签订的房屋买卖合同无效，并另诉请求法院确认吴女士与拆迁单位签订的《拆迁腾退补偿协议》无效。 ?????? 目前主流观点认为，农村宅基地属于集体所有，宅基地上房屋只能在本集体内部之间进行交易转让。本集体以外人员购买宅基地上房屋后，根据房地一体制原则，购买人享有宅基地土地使用权，这损害了集体组织对土地的所有权利益，因此这种购买协议为无效协议。基于无效的买卖协议，购房人也无权签订《拆迁腾退补偿协议》，因此《拆迁腾退补偿协议》因合同主体不适格也被认定无效。 ?????? 类似案件很多，上述观点及处理办法不适应当前司法实践，会导致恶意诉讼的产生，同时间接鼓励合同当事人违背诚实信用原则，不利于交易的稳定性。本律师认为，在购房人已经与拆迁腾退单位签订《拆迁腾退补偿协议》后，出卖人请求法院确认宅基地上房屋买卖合同无效，进而主张《拆迁腾退补偿协议》无效的，不应获得法院支持。理由如下： ?????? ?一．出卖人主张房屋买卖合同无效的依据，即在于集体土地所有权或使用权遭到侵害。但事实上，在已经签订《拆迁腾退补偿协议》的情况下，集体对土地的所有权或使用权并未遭受侵害。如前文所述案例，中坞村拆迁、腾退过程中，并未出现吴女士拒绝向村集体返还占有使用的宅基地的情况，所以吴女士购买房屋后占用使用宅基地并未侵害村集体的利益。在不存在集体利益遭受侵害的情况下，出卖人以此为 依据请求房屋买卖合同无效，则失去了事实依据和法律依据。 ?????? ?二．《拆迁腾退补偿协议》的签订，表明集体组织认可房屋购买人的作为被拆迁腾退人的资格。作为土地所有权主体的村集体认可购买人的腾退资格，可以认定为土地所有权人对自己所有财产的处分，也可以认定为村集体对原宅基地使用权人（即出卖人）的出卖宅基地行为的认可。集体组织作为权利人处分自己的财产，且未侵害任何人利益，并不违反法律规定，不能就此认定房屋买卖协议无效。 ????? ? 三．《拆迁腾退补偿协议》签订后，原宅基地使用权人（即出卖人）对宅基地的使用权已经由村集体收回，原宅基地使用权人自然不再享有宅基地使用权。根据民事诉讼法108条的规定，原宅基地使用权人已经不再对宅基地享有权利，其不是适格的诉讼主体，自然无权提出请求确认合同无效。 ?????? ?四．从合同法基本的诚实信用原则考虑，在《拆迁腾退补偿协议》签订后，法律不应再赋予出卖人主张房屋买卖合同无效的权利。诚实信用是民事主体行使民事权利、进行民事行为的基本原则，出卖人主张合同无效并非是根本目的，不然也就不会在购买人签订拆迁补偿安置协议后进行诉讼。出卖人的根本目的是为了获取拆迁补偿或其他补偿，出卖人的行为是违反诚实信用原则的。法律如果对这种行为予以保护，等于间接鼓励民事主体违背诚信，必然导致经济秩序紊乱。????? ?????? 类似纠纷，目前在北京地区非常多。怎样的判决既有利于彰显法律的公正、又能合理的解决双方的利害冲突呢？解决此问题无非两种方式：一是确认合同无效；二是认定合同有效。顺此思路延伸： ????? 1.出卖人的请求确认房屋买卖合同无效或是拆迁腾退安置协议无效被支持，就等于法院认可了出卖人及其出卖人的继承人皆可以随时提起诉讼确认无效的权利。这等同于说，祖辈出售的房屋被拆迁腾退之后，即便继承人现在未请求确认协议无效，那么无论多少年以后，其继承人甚至继承人的继承人都可以提起诉讼确认协议无效。这明显不利于社会的稳定，也不利于维护合同的稳定。 ????? 退一步讲，即便认定合同无效，购房人客观上已经无法返还出卖人原房屋；拆迁单位无权也不会与出卖人签订腾退补偿协议书。因为法律不能强迫任何民事主体之间签订民事合同。所产生的后果就是出卖人、购房人、拆迁单位之间无休无止的协商、争执。这种情况下，司法途径反而不能解决