楼花按揭中的法律问题分析.pdfVIP

中文摘要 楼花按揭是购房者在预售商品房上设定的并将商品房预售合同中的期待权 转移给银行而取得贷款的一种非典型担保。本文主要从以下几个方面对楼花按揭 中的法律问题进行了研究: 首先，楼花既具有一定交换价值也具有可转让性，因此，楼花完全可以作为 担保标的物，这是楼花按揭得以存在的前提。楼花按揭区别于其他传统担保方式 的本质特征就在于设定时权利的转移，它既不属于不动产抵押也不属于债权质 押，而应当将其归入到让与担保的行列;其次，楼花按揭是购房者为担保其按期 偿还银行贷款而设定的担保权利，其当事人只包括购房者即按揭人和银行即按揭 权人，房产商并不是楼花按揭的当事人.按揭人对未来竣工交付的楼宇享有占有 权、使用权，按揭权人在按揭人未按期还款的情况下可以实行按揭权，得对所得 价款优先受偿;但按揭权人在实行其按揭权时必须履行清算义务;按揭当事人在 按揭期间均不得搜自处分按揭楼花。当楼花上还设定有抵押权及类似于工程款这 样的法定优先权时，按揭权人可以基于法律意义上的买方身份而最先受偿:再次， 为了有效地防范楼花按揭中的风险，我国必须完善楼花按揭的登记制度、楼花保 险制度及楼花按揭债权证券化制度。当风险出现后，应当合理地均衡权利人之间 的利益;最后，为了对日渐盛行的楼花按揭实务加以规范以及给司法实践提供统 一依据，我国迫切需要完善关于楼花按揭的立法。同时，我国是一个实行成文法 并且严格执行物权法定原则的国家，将楼花按揭制度立法化则是在所难免。另外， 我国的 物《权法》正在制订过程中，这为完善我国楼花按揭立法提供了良好的契 机。将来的 物《权法》应当在让与担保制度中对楼花按揭这种特殊的担保方式加 以特别的规定，对楼花按揭当事人之间的权利义务、楼花按揭登记以及按揭权的 实行等事项加以明确而又详尽地规定。 关键词:楼花按揭效力 风险防范利益均衡 立法 Abstract Mortgageloanssecuredonresidentialpropertiesunderconstructionisamodel ofrealsecuritiesthatthepurchaserobtainsaloanbyconveyinghistitlesonthe propertytothebank.Thisarticlestudiedthelegalproblemsonmortgageloans securedonresidentialpropertiesunderconstructionfromthefollowingoptions: First,thepremiseoftheexistenceofmortgageistheexchangevalueandthe conveyablilityofpropertiesunderconstruction.Propertiesunderconstructioncanbe regardasacollateral.Thenatureofmortgageliesontheinstantconveyanceoftitleas securitywhenitisoncecreated.Itdiffersrfomchargeandpledge. Second,thepartiesinvolvedinamortgageonresidentialpropertiesunder constructionincludeonlythepropertypurchaser(themortgager)andthebank(the mortgagee),notincludingthepropertydealer.Themortgagerhastherightof occupationandtherighttouse.Shouldnotthemortgagerpaytheloanontime,the mortgageecouldexercisetherightofmortgageandhavetherightofpreferential paymentafterliquidation.Boththepartiesshallnotdealwiththepropertyduringthe mortgagingperiod.Incasethatthereisnolegalpreferentialrightsuchaschargeand projectdebts,themortgageeenjoytheri