对房地产税制改革一点看法.docVIP

对房地产税制改革一点看法摘 要 本文通过分析我国目前的房地产税制的缺陷和借鉴国外的经验，提出了我国改革房产税制的思路，分析了开征物业税对房地产的影响。 关键词 房地产；物业税 一、我国目前房产税制的缺陷 我国房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。房地产企业迅猛发展，截至2007年底，全国登记注册的房地产企业92417 家。 房地产投资高速增长从1991年到2007年，房地产投资总量增长了75倍，年增长率达到31.1%，相当于同期GDP年增长率15.7%的2倍。住宅商品化程度大大提高。 而作为与房地产行业发展息息相关的我国房地产税制，与高速发展的房地产行业相比，则显得缺陷重重： 1.税种繁杂，税种设计不合理，计税依据交叉重复，重复征税现象严重 现行税制涉及房地产的12个税种中，存在征税税基重复或同一税基设两个税种等情况。印花税和契税之间、营业税和土地增值税之间，都存在税基重叠、重复征税的问题。比如，建筑企业购进的材料、设备要缴增值税，但是在销售建筑物的时候又要缴营业税，缴营业税的时候购进的增值税不能抵扣，建筑企业、房地产商就要承担两道流转税，税负沉重；又如一项租金收入，既要征房产税，又要征营业税，如果是外资企业的话，18%的房产税加上5%的营业税，税率高达23%，这在全世界都是十分罕见的。重复征税加重了纳税人的负担，不利于房地产业的健康发展。契税和印花税的征税对象完全一致。明显有重复征税之嫌，土地增值税的税收负担明显过高，最高边际税率达60％，这不但抑制土地炒买行为，也阻碍了房地产的正常流通。房屋出租业的税收负担也明显偏重，税收负担率达7.3％-14.57％。 2.各阶段税负不均 从计税环节来看，在房地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，而进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负，这阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。 3.课税范围不统一，且存在多种计税依据，造成了税负不公和形成课税盲区 如房产税和土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，客观上造成了课税区和非课税区，既限制了土地税对土地使用的调节，又造成了市场主体间的不平等竞争；耕地占用税只对占用种植农作物的土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显，这明显不符合国际上通常的做法。又如，房产税是依据房屋的原值计税，而国际上通用的则是评估值，随着经济的发展，房产的原值与评估值之间存在巨大差距，造成税收大量流失。税收征管的配套制度和措施不完善。房产税存在着从价、从量、从租计征等多种计税依据，必然造成执行中“从低”计征与“从高”计征并存，很易造成税负不均。 4.内外税制的不统一 如，同是对房产保有和使用课税，城市房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和城镇土地使用税；涉外房地产企业的税负较内资企业明显偏低，如对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则仅开征城市房产税，对地产不征税；对内资房地产企业计征城建税和教育税附加，而对外企不予征缴；同样对内资企业征收耕地占用税，而对外企不予以征收。 5.费大于税 据建设部调查在各个城市中涉及房地产的规费有80至200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴，并且营业税、印花税也是这部分费用的组成部分，这都加重了房地产开发企业的负担。美国房地产收费约占地方财政收入的15%，房地产税收占地方财政收入的50%以上；我国则费大于税。以北京为例，房地产收费占地方财政收入的20%～30%，房地产税收约占地方财政收入的10%。美国收费只有20项，主要是规划费、建筑管理费和某些基础设施配套费。我国现在的收费没有法律依据，地方政府想收就立个名目；外国收费都有法律依据，没有法律许可不得收费。 为了使我国房地产行业更加健康、有序地发展，真正实现居者有其屋的目标，有必要对我国的房地产税制进行全面、彻底的改革，政府应该开设物业税来取代目前不合理的一些税费项目。 二、物业税的由来和国外房地产税收的借鉴 物业税即指房地产税或不动产税。即对拥有房屋（不动产）的人在其持有期间按房屋的价值或带来的收益按年征收的一种财产税。在发达国家物业税是一个非常成熟的税种体系，大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；大多数