房地产开发及城市规划统一.docVIP

房地产开发及城市规划统一摘要：本文以房地产与城市发展规划的关系为研究对象，通过房地产形成的卫星城开发以及房价同市场经济之间的矛盾等方面的研究方法，其目的是要实现房地产同城市规划布局之间的协同性，得出如何通过更好的把握大局来促进这两方面的统一发展。 关键词：地产开发；容积率；矛盾 房地产市场是一个需要稳健发展的行业，出现大幅度的降价及成交萎缩，不仅影响行业发展，而且也将波及相关的产业链。从行业发展及宏观经济来说，大降价不利，也不允许。但是不断高攀的房价，会让普通购房者无法承受，难圆安居梦。因此，国家调控采取了一系列调控措施，一手抓加快保障性住房建设，一手抓规范房地产市场，遏制房价上涨过快。 一、卫星城的发展矛盾 以北京为例，卫星城与主城区的发展存在三个主要矛盾： 第一个矛盾是大首都本体与周边的新兴体之间存在资源上的争夺。这种资源的争夺包括土地、能源和人才等多方面。如何实现资源互相有效利用，让大资源与小资源形成互补共同发展是一个棘手的问题。卫星城的发展需要主城区的带动进行发展，同时他的发展会削弱主城区的各种资源，从而造成主城区发展速度的降低。不过由于这种资源上的互补或者争夺，在一定程度上，对主城区过重的资源负担及过快的发展速度是一种缓冲。 第二个矛盾是一种文明的合并。各个区域都想融入首都经济圈，以主城区为主的主流文化是否可以在卫星城得到很好的扩延，如果不是这样的话，卫星城的发展将会受到很大的制约。卫星城如果没有主流文化或者多元式文化的渗透与发展，将会失去其发展的动力，从而变成睡城、空城等。 第三个矛盾是竞争。从土地利用指标来看，卫星城不会远离主城区向更远的地区发展，相反，卫星城可能会向主城区方向尽快的靠近。这种靠近式发展形成有利的竞争，在主城区和卫星城的连接地带便形成一些新的更加突出的问题，如人口管理问题、水资源极其短缺的问题。 二、房价与市场机制的矛盾 2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。房价涨幅大跌幅小，且涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，2001～2009年间其商品住宅均价年均增幅明显高于当地居民可支配收入增长，2009年上述城市房价收入比均超过lO倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。 与此同时，近年来，随着土地出让价格持续上涨，房价陕速攀升，地方政府对“土地财政”的依赖程度越来越高。2009年，我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8％，环比增11.5％。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35％。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。 在市场经济体制下，法制建设很重要。但目前，我国房地产业的法律体系尚不完善，法律仅有《土地法》、《城市房地产管理法》两部。对房地产业的管理，仍然主要依靠国务院、中央部委和地方政府的一些行政法规和部门规章，以及各种“通知”、“办法”、“方案”、“条例”等。在这种施政路径下，相关政策的行政效力往往层层衰减，各项措施执行效果往往难以保证。 三、加强房地产开发项目规划管理 严把规划审批关。加快控制性详细规划的编制工作，实现城市规划区内控制性详细规划全覆盖。市规划建设局必须严格按照法律、法规、规范和市政府要求，公正、合理审批项目规划。眉山城市规划区内的房地产开发必须符合城市规划，办理规划许可手续。未经规划批准的房地产项目，一律不得开工建设；已经开工建设的，由市规划建设局责令立即停工整顿，及时分类处理。国有土地使用权抵押期间，未经抵押权人书面同意，不得办理项目规划许可手续。 严把批后管理关。市规划建设局要加强项目规划批准后的跟踪监控，及时掌握规划执行情况。对未按批准的规划进行开发的项目，要早发现，早制止，早整改，不留后患，并依法追究建设单位的责任。 严把综合竣工验收关。房地产开发项目综合竣工验收，必须严格执行国家项目竣工验收备案规定。在竣工验收备案前，建设单位须向市规划建设局提供公安消防、国土、环保、气象等部门出具的认可文件或准许使用文件。市规划建设局应组织规划、房地产、工程质量监督、城管、地勘、设计、施工、监理等单位及住宅小区经营管理单位参加综合验收。凡不符合规划及建筑规范要求的项目，不予竣工备案。 四、加强保障性住房体系的完善 1　大力发展保障性住房，支持发展中小套型普通商品房，进一步调整优化住房供应结构，建立完善满足不同层次