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房地产开发创新探究初探摘要：阐述了当前中国房地产发展现状，从创新房地产开发理念、创新房地产项目定位、创新房地产产品设计、创新房地产销售策略、创新房地产价格策略、创新房地产广告策略、创新物业管理等七个方面，提出了房地产开发创新的具体对策，以期增强房地产企业核心竞争力，推动企业可持续发展。 关键词：房地产；企业；创新；对策 中国房地产业经过近些年的飞速发展，取得了举世瞩目的成就，加快了城镇化进程，为推动经济社会发展发挥了重要作用，做出了重要贡献。但随着房地产开发规模的急剧扩大和土地房屋价格的持续攀升，房地产业的问题与矛盾也日益突出和尖锐。在目前中国，住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个社会问题，而且被赋于过多的政治含义。目前住房领域的一系列问题已经成为中国经济与社会发展的重大挑战，尤其集中在土地储备与供应、开发融资和开发模式三个主要的环节。由于融资渠道的单一，为支付高昂的土地和开发费用，大多数开发企业向银行大量贷款，使得金融机构积聚了相当高的金融风险，而随着金融信贷政策的收紧，房地产企业不断陷入开发融资的困局，直接造成待开发土地的大量闲置。目前国内开发企业多数充当全能开发商的角色，通过垄断产业链而独享超额利渴但在产业链的各环节如土地储备、在建工程等环节沉淀了大量资本，容易引发财务风险。在当前房地产企业面临高财务风险、高市场风险、高政策风险的情况下，应当突出做好房地产开发创新，通过创新增强企业竞争力，促进企业可持续发展。而房地产企业创新主要是房地产开发理念、项目定位、产品设计、营销和物业管理等方面的创新。 一、创新房地产开发理念 在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合区域经济、当地社会文化、当地政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。 房地产开发理念创新可以有以下两个不同的思路。一方面，可以从转变开发商自身定位来创新。一个好的开发商决对不是简单的建一栋楼、完成一个开发项目。他们可以是城市运营商，如万达通过万达广场，华润通过万象城，龙湖通过西城天街、北城天街等城市综合体的开发。通过这些城市综合体的修建，不但实现了项目的开发，而且实现通过这些城市综合体完善了城市的功能、提升了城市的商业水准；其次、每个城市综合体带来6000～7000个就业机会，这符合中国国情。最后、一个城市综合体开业以后每年有几千万甚至过亿的税收，对当地的经济和社会发展有利。房产企业可以通过这种对自身定位的转变，通过综合考虑企业利益、社会利益来实现开发理念的创新。另一方面，可以沿房地产开发的产业链来创新，如缩短或延长产业链的方式。我们可以从SOHO中国和万达在开发商业地产过程中采取的不同策略得到启示。清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波认为，国内主流的商业地产模式有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，另一种是不断加长产业半径做加法。前者如SOHO中国，只针对企业自身的强项做产业链中的一小部分，如产品的定位和设计；后者如万达，不断加长产业半径做加法。万达在商业地产开发完成后，由于没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，最后只能自己来完成招商和运营。这种通过延长产业半径的加法，“被动式成熟”，最终形成了万达“全程运营商”的定位，成为了别人无法简单复制的“万达模式”。 二、创新房地产项目定位 只有明晰的项目定位，才有明确的房地产规划设计，才有产品的创新。而产品定位的创新可以从以下几个方面来实现。首先、开发商应当认真研究消费者行为和心理，清醒地认识到房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。在满足买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力、激发消费者的购买欲望。其次、开发商应意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位，也就是通常所说的“圈层”。最后、产品定位还应根据市场调研情况和项目的位置、项目的目标客户确定产品的主推内容。如主推教育做教育地产，还是主推休闲做休闲地产?是主推文化还是主推景观。通过明晰的项目定位，寻找差异性，从而实现房地产开发的创新。例如笔者曾在的金都房产在各地的项目开发过程中就提出在各个不同城市的项目要以“传承城市的文脉，体现城市的特质”为要求，避免产品的同质化，避免“千城一面”情况的出现。 三、创新房地产产品设计 房地产产品设计是通过规划设计、单体设计、景观设计等体现出来的。房地产产品设计的创新可以具体的从建筑风格、建筑空间、户型设计、景观设计、会所与配套设施、四新技术的