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浅析我国房地产金融创新【摘要】 随着我国房地产市场改革的逐步推进，金融业在其中的作用显得愈加重要。其关键在于二者有效结合，协调发展。文章试图从我国目前房地产金融业的现状问题入手，来探讨房地产金融创新所面临的问题和相应解决办法。 【关键词】 房地产 金融市场 房地产创新 房地产金融 资产证券化 房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房地产资金融通活动，也包括地产融资活动。 房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有作为服务与房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点：房地产贷款金额大，偿还期长；房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠；抵押贷款是房地产贷款的重要形式；房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密关系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的；房地产业发展离不开金融业的支持；金融业的发展需要房地产业与其相结合。 一、房地产金融基本情况 房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资绝对值所占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融体系而言，自1998年来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。 二、我国房地产金融存在的风险 依上所诉，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外，几乎还没有找到其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的资金长期严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。 1、风险过于集中于商业银行体系 由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。 2、个人住房信贷的发展可能存在违约风险 自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。 3、房地产金融在创新中存在部分问题 我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。 4、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题 自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着住房市场化以后，国家鼓励商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。 三、房地产金融创新方向 房地产金融创新是市场的需求，一方面房地产贷款在银行所累积的风险已使银