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浅析物业管理企业营销策略摘要：物业管理是集服务、管理为一体的新兴服务行业，其本质是服务，物业管理服务产品的营销不同于普通有形商品的营销。随着相关法律法规的不断健全，市场环境的不断规范，消费者对物业服务的需求也在提升。做好物业管理服务的营销，对物业管理企业而言具有至关重要的作用。本文分析了物业管理营销现状和营销环境，对于物业管理企业如何做好营销提供了一些参考策略。 关键词：物业管理；营销；策略 一、物业管理市场营销概述 1.物业管理市场营销的内涵 所谓物业管理市场营销，是通过对物业管理市场营销环境影响的分析，针对企业特定的物业产品，采用适当的物业管理市场营销策略，通过为广大业主提供满足其需求的物业服务，并不断地对营销过程进行管理，以最终实现物业管理市场营销战略目标。其内涵如图1所示。 2.物业管理市场营销的过程 物业管理市场营销活动具有与一般营销活动相似的工作环节，即具有普遍性，它也要经历制定战略计划、可行性分析、制定战术计划、实施、评价、反馈等环节。但是物业管理市场营销活动在各个工作环节上还具有专门的工作内容，即具有特殊性，其工作过程如图2所示。 二、物业管理企业营销现状分析 1.物业管理企业的市场水平低 物业管理行业进入中国大陆只有短短的20多年，国内不少物业管理企业的成立和发展，都是随着房地产开发商的发展而产生的，一些老的物业，特别是小区至今还只是沿用门卫和保洁这仅仅具有简单功能的模式，新的小区虽然业主有权力通过业主委员会来选择物业公司，但是从日前现状来看，由于业主比较分散及其他客观原因，业主委员会的权力经常被架空，很难真正实现由业主来选定物业公司，而实际上，都是由开发商选定物业公司，导致了很多物业公司不重视市场营销。因此，从整体上讲，我国物业行业的水平还很低，管理落后、缺乏市场研究能力。能否改变观念，将现代营销理念和策略顺利引入到企业运营当中是物业管理市场营销在物业管理企业中发挥效用的前提和关键。 2.不少物业管理企业对市场的敏感度很低，管理理念落后，尚未认识到物业管理市场营销对企业发展的作用。因此行业内不少企业不具备独立的市场研究能力，缺乏市场信息的收集和组织，没有策划过良好的营销活动，没有设立专门的机构和组织进行营销活动计划和管理。除此之外，即使是某些已经形成规模的，具有一级资质的大型物业管理企业，往往也存在着物业管理市场营销体系不完善、缺乏专门的营销组织和缜密的营销计划的现象。能否改变观念，将现代营销理念和策略顺利引入到企业运营当中是物业管理市场营销在物业管理企业中发挥效用的前提和关键。 3.物业管理企业对物业管理服务产品认识不全面 由于我国物业管理行业发展较晚，与国外成熟的物业管理行业相比还处于物业管理的初级阶段，因此，国内的物业管理企业少有涉及房地产顾问服务、投资分析服务和房地产经营服务等，即使涉及这些，也尚处于摸索和探索阶段，并没有成为企业的主营项目。事实上，上述服务项目与物业管理服务共同构成了成熟的物业管理企业的业务范围，可以说当前国内的物业管理企业所提供的简单的管理与服务并不能被称之为真正的物业管理。 4.物业管理企业与业主的相互信任关系薄弱 当前的物业管理企业营销中确实存在着一些欺诈行为，这些行为有的是与物业管理企业直接相关的，如乱收费，谎报维修、装修成本谋求差价，挪用维修基金专款，不履行或变相更改物业管理合同中的绿化服务承诺等。有的并不与物业管理企业直接相关，如房地产开发商在售房时对物业管理的不实宣传等。这些诚信缺失的行为严重危害了消费者的利益，损害了物业管理企业和行业的信誉，而这正是物业管理企业与业主之间相互信任关系薄弱的关键原因。 三、物业管理营销环境分析 1.物业管理市场营销微观环境分析 企业的微观环境是指对企业服务于顾客的能力构成直接影响的各种力量，包括企业的供应商、顾客、中介机构、竞争者和公众等。对于物业管理企业而言，其微观环境包括企业的管理部门、房地产的设计施工单位、中介机构、业主、竞争者、和公众。可以表示为图3所示。 2.物业管理市场营销宏观环境分析 物业管理市场营销活动也是在一定的外界条件下进行的，为实现物业管理市场营销目标。物业管理企业必须加深对物业管理市场营销宏观环境的分析和研究，促使物业管理市场营销观念不断发展，这不仅能促进物业公司营销水平的提高，还有助于解决业主与房地产开发商之间的矛盾。其宏观环境包括政治环境、法律环境、经济环境、人口环境、自然环境、技术环境、社会文化环境等。 四、案例分析 本文以陕西省地方电力物业管理有限公司作为研究案例，公司成立于2007年，具有物业管理二级资质，注册资金500万元，是从事物业管理和服务的专业公司。公