指标应治本.PDF

徐州 E房网—房地产门户网站 壹周市场分析 （2010.10.09—2010.10.15） 融道中国市场机构 融道信息技术有限公司 指标应治本 稳 定 房 价 是 近 几 年 房 地 产 调 控 的 重 要 目 标，今 年 以 来 甚 至 称 得 上 是 惟 一 目 标。然 而 ，如 果 地 价 涨 势 不 能 抑 制，稳 定 房 价 又 谈 何 容 易 ？ 从 成 本 上 讲，地 价 是 构 成 房 价 的 最 重 要 的 组 成 部 分；从 市 场 规 律 上 看， 在 当 前 市 场 环 境 下，绝 大 部 分 房 企 都 有 意 愿、也 有 能 力 使 房 价 明 显 高 于 地 价 ， 以 获 得 比 较 可 观 的 项 目 利 润 。 实 际 上 ， 地 价 波 幅 大 于 房 价， 是 近 几 年 我 国 房 地 产 市 场 的 一 个 重 要 规 律。在 房 价 上 涨 期 ，地 价 往 往 涨 得 更 快 ，从 而 助 推 房 价，比 如 2007 年 和 2009 年 。而 在 楼 市 调 整 期， 地 价 下 跌 幅 度 明 显 大 于 房 价，但 对 房 价 的 拉 低 作 用，远 小 于 楼 市 繁 荣 时 对 房 价 的 推 高 作 用 。 从 成 交 价 格 上 看，今 年 地 王 现 象 有 所 减 少，但 总 体 地 价 非 但 没 降， 且 有 所 上 涨，只 是 火 爆 程 度 不 如 去 年 下 半 年。比 如 ，今 年 以 来 很 多 优 质 地 块 的 溢 价 率 为 50%左 右 ， 而 100-300%溢 价 率 的 地 块 比 比 皆 是。这 与 房 价 密 切 相 关 ， 今 年 4 月 “ 国 十 条” 出 台 后 ， 虽 然 房 价 涨 幅 收 窄， 但 整 体 上 依 然 处 于 高 位，房 价 难 以 下 跌 ，致 使 开 发 企 业 仍 旧 勇 于 以 较 高 价 格 拿 地 。 今 年 以 来，在 土 地 市 场 中 ，央 企 和 上 市 公 司 拿 地 热 情 较 高。中 铁 、 华 侨 城 、招 商 、保 利 、万 科 等 是 拿 地 大 户。比 如 万 科 仅 8 月 就 在 深 圳、 长 沙 、福 州 、沈 阳 等 地 购 入 商 品 住 宅 用 地 166.5 公 顷 ，金 额 78 亿 元。 这 与 今 年 楼 市 调 整 幅 度 不 大 有 关，比 如 8 月 万 科 以 120 亿 元 刷 新 了 国 内 房 地 产 企 业 的 单 月 销 售 纪 录 ， 孰 料 9 月 便 将 纪 录 改 写 为 142 亿 ，前 三 季 度 销 售 业 绩 已 超 过 去 年 全 年。在 宏 观 调 控 背 景 下，业 绩 居 然 如 此 辉 煌 ，即 便 是 万 科 的 企 业 品 牌 过 硬、销 售 策 略 对 路，还 是 让 人 有 点 吃 惊 。 土 地 市 场 成 交 活 跃 ， 却 离 年 度 居 住 用 地 供 应 计 划 仍 有 较 大 距 离。 截 至 9 月 初 ， 广 州 、 北 京 和 深 圳 分 别 仅 完 成 年 度 计 划 的 18%、 26%和 33%。 上 海 完 成 74%， 节 奏 还 算 合 理 ， 从 全 国 来 看 ， 今 年 上 半 年 住 房 用 地 供 应 只 完 成 了 年 度 计 划的 36%，而 前 三 季 度 的 数 据 至 今 尚 未 公 布， 不 过 近 日 举 行 的 2010 年 前 三 季 度 国 土 资 源 形 势 分 析 中 提 及 ： 建 设 用 地 供 应 总 量 增 长 较 快，供 地 区 域 分 布 趋 于 合 理，但 由 于 各 地 用 地 需 求 持 续 旺 盛 ， 供 需 矛 盾 十 分 突 出 。 徐州 E房网—房地产门户网站 一周要闻：10.9-10.15： 一周要闻：10.9-10.15： 一一周周要要闻闻