住房租赁合同的社会控制(中)..doc

住房租赁合同的社会控制(中) 许德风 北京大学法学院 副教授 　　二、住房租赁合同控制的社会经济效果 　　不仅在美国和德国，在世界其他地方，也有对租赁合同进行某种形式的“控制”制度。 [1]为什么租赁控制制度被广泛地采用?以下尝试从社会经济效果分析的角度回答这个问题。第一部分以价格管制模型为基础，主要讨论理论界对(纽约市)租金管制的分析评价;第二部分则讨论以德国为代表的在租金市场化背景下进行租赁控制的社会经济效果。 　　(一)作为价格管制的租赁控制 　　1.租金管制的可行性。经济学者首先质疑租金管制本身的有效性。在这方面，张五常的分析很有代表性。 [2]他认为即使在租金管制的情况下，房屋仍会和在自由市场的价格机制下一样得到有效配置，即得到房屋的顺序依“出价” [3]高低而定。理由是虽然租金价格机制不能自动发挥作用，但替代机制如排队、寻租等可以发挥和价格机制一样的作用。该观点的不当之处主要在于简单地将价格控制后物品的分配机制缩小为“排队”或“寻租”等方式。实际上，正如上文对纽约租金管制法律制度的梳理所显示的，只要分配程序周全(妥当的资格审查、有效的监管和充分的随机性)，赋予承租人对多付租金的返还请求权，规定房东不得随意收回房屋，明确租赁合同双方维护和修理房屋的义务，限制转租牟利，通常就可以较为有效地控制住租金而不导致张五常所描述的无效率后果。有学者研究表明，在租金管制的实践中，房屋的分配并不是通过替代价格体系(pseudo-price system)进行，而一定程度上是在有资格的需求者中随机进行。这也就意味着租金管制所带来的福利能够为(至少是部分的)预期受益人所获得，而不是以其他方式被分配转移。因此租金管制是可行的。 [4] 　　2.供给不足与无谓损失。也有经济学者认为租金管制会导致供求失衡。在这样的情形下，虽然一部分生产者剩余转化成了消费者剩余，但因为生产能力未能得到充分地释放，市场需求没有得到有效满足，市场规模被压缩，大量可以产生交换利益即社会福利的交易无法产生，因此会导致一部分生产者剩余和消费者剩余的无谓损失(dead weight loss)。 [5] 　　从理论上看，在没有其他配套措施的情况下，长期 [6]限制租金水平会导致供给不足(出租房短缺)是非常确定的。不过这一后果可以比较容易地避免。 [7]作为“不动产”，住房具有相对稳定性，国家很容易通过不动产税等形式增加所有权人空置房屋的成本，促使其将房屋投放到租赁市场。尤其要看到，居住是一种特殊的需求：人对住房并不像对衣服、首饰那样有近乎无限的需要，通常也不会像服装、首饰那样经常性地更换。因此，有多余住房的所有权人往往不会因为租金低就不再出租房屋，除非管制后的租金水平降低到小于房屋维护成本的地步。从目前的经验研究看，在有租金管制的地区，如果法律的控制规范足够周全，出租房屋供给急剧下降的情况通常不会发生。 [8]实际上，在不存在管制、租金过高的情况下，为了保障低收入人群获得住房，国家需要以更大的成本来建设廉租房或经济适用房，这也是通过国家干涉补贴弱者，也会导致无谓损失。因此，如果规则设计妥当，租金管制不仅不会降低出租房屋的供给，也不会降低住房的供给。例如，法律可以对(特定城区的)新建房屋规定租金管制豁免，以鼓励有条件的消费群体通过购买或自建解决居住问题。 [9] 　　3.租金管制与不当分配。更有力地批评租金管制的观点认为租金管制可能导致资源的不当分配(misallocation)。那些能够负担高质量住房的承租人无法获得与其收入相当的居住条件，那些按照经济标准只能负担较小住房的承租人却获得了额外的补贴，即租金管制导致了违反经济规律的效果：未将住房分配给对其价值评价最高的人，从而造成(经济学意义上)不必要的“浪费”。对此，Edward L.Glaeser等进行了论证并通过实证数据进行了检验，发现纽约市房屋不当配置的情形明显高于无租金管制的其他地区，租金管制严格的曼哈顿区的不当分配情形高于同城中的其他区。 [10] 　　这项研究是租金管制方面为数不多的经验分析，其计量模型设计巧妙，结论也颇为可信。不过，对该文的假设、分析与结论，仍需谨慎对待：其一，和大多数经济学者一样，作者只是假设收入或学历高的人应该被分配给价值较高的住房，而不考虑社会公平的因素，甚至也忽略了该项安排所可能导致的其他经济成本。其二，是否有效率在不动产市场中是很难验证的。一方面，即使在没有租金管制的市场中也存在着其他形式的各种管制，如所得税、规划、少数群体聚居、反歧视等，这些都是对自由市场假设的偏离，其广泛存在严重干扰对租金管制与效率之间的关系的正确判断;另一方面，因为房屋的异质化高，房屋市场的信息一直处于高度不透明的状态，该文的研究能够在多大程度上反应真实情况，仍有疑问。其三，该文在很大程度上也同时表明，租金管制