守门神房地产常见案例分析.pptVIP

《守门神》   ——房产相关案例分析 目 录 一、委托篇 二、带看篇 三、转定篇 四、签约篇 五、过户篇 六、交房篇 七、违约篇 八、佣金篇 委托篇——产权过户等于取得房屋的所有权？ 案例一： 张某是上海市某区一套住宅的所有权人，面积120平方米，2005年6月，张某将该房屋以人民币120万元的价格出售给李某，在二手房买卖合同中约定的付款日期之内李某将房款支付完毕，张某同日将房屋的钥匙交付李某，由李某实际居住，未办理房屋的产权过户；不久，张某又将该房屋以80万元的价格出售给第三人徐某，在徐某支付所有房款的次日办理了房屋的产权过户手续。 半月后，徐某发现李某实际入职该房屋，便以产权人的名义要求李某迁出，双方交涉未果，徐某一纸诉状将李某告上法庭，要求李某迁出，但法院并没有支持徐某的请求。 委托篇——产权过户等于取得房屋的所有权？ 法务分析： 1、完全的不动产登记在我国是受到限制的，其至少需要两个配套制度，第一个就是不动产的实质审查制度，即不动产登记机关在对当事人提出的物权（产权）变动申请，除了要审查登记的文件是否完备外，还需要审查产权变动的原因与事实是否相符。但是我国不动产登记机关在实践中均采取的是形式审查制度，只要当事人提交了办理登记的所有文件，而且在形式和程序上无重大瑕疵，登记机关一般都应办理。 2、根据我国相关法律规定，不动产登记公信力必须具备下述三个条件： ①第三人必须善意无过错； ②第三人取得不动产物权必须基于合法有效行为； ③第三人取得物权必须支付对价，且不得明显低于市场合理价格。本案中，徐某以80万元的价格购买该处房屋，明显低于市场的合理价格。尽管徐某与张某完成了产权登记手续，但其仍不得对抗李某的合法占有，因此，本案中徐某的请求不能得到法律支持，道理就在于此。 3、若徐某以120万元左右的市场价购买张先生的物业并过户，法院将判决支持徐某的主张。 委托篇——产权过户等于取得房屋的所有权？ 门神支招： 1、为保证交易安全，在签好买卖合同后应当将房产证保管在中介公司，避免房东将房屋另行出售。 2、遇有挂牌价明显低于市场价格的情况，应当做好调查，防止房东采取欺骗、隐瞒等手段，算还客户及中介公司的利益。 3、现在上海、北京等大城市已经实行了网上签约制度，有效地避免了上述案件的发生，但是定金阶段仍可能发生上述风险，因此，中介公司应当提高警惕。 4、如果没有实施网络签约制度的城市，如遇签订买卖合同后，过户时间拖延比较长的情况，为防止房东以产证丢失为由重新办理产证再次出售，中介公司应该在合适的时间内再次做产权调查，以减少意外发生。 5、中介公司如遇到明显低于行情价的房子，一定要通过物业、房地产管理部门、居委会、邻居等进行调查，切不能贪图便宜，因为目前行情，稍低的价格就可以很快出售，没有猫腻或特别的情况，不会明显低于市场行情的。 委托篇——房东拒收房租，恶意侵吞保证金 案例二： 浙江人王先生一直在上海从事服装生意，在南京路租房办公，为了工作方便，准备在南京路附近租住一高档公寓，中介公司经纪人小徐居间介绍星际大厦一套三房，王先生看完很满意，当场与房东朱先生签约。合同约定月租金8500元，付三压一，由于开通长途电话，需要另付保证金2万元。房租须提前15缴纳，如果逾期20天未缴纳房租，房东有权终止租房合同，且2万元保证金不退还。 快付房租时，王先生给房东朱先生打电话，叫其来拿早已准备好的租金。可朱先生总以各种理由搪塞不出面。眼见交租时间已到，王先生很着急，急忙到中介公司来找小徐，小徐很有经验地提醒他：“这房东可能是有意的，想要吞你的保证金，我以前就遇到过这样而已侵吞租客保证金的，最后上法院也很难打赢官司。”小徐急忙咨询中介公司法务。 法务分析： 1、王先生可以向房东发出书面函件或将与房东的通话作录音，以证明未付 租金是房东的原因所致。 2、若房东拒收租金，可依据法律规定，将租赁合同与租金一同带到公证 处，办理提存公证，这样恶意侵吞保证金的房东就会自食其果。 委托篇——房东拒收房租，恶意侵吞保证金 门神支招： 1、签订租赁合同时，由于中介费少，流程相对简单，经纪人都很随意，甚至很多没有经过良好培训的新人也从租赁开始作为培训。但是由于租赁合同履行周期长，我们作为专业服务机构，不能放弃服务的宗旨，所以，主管应该认证谨慎地对待，监督每个工作环节，为了防止上述问题发生，应该把房东银行账号一起写到合同里，这样就可以减少不必要的麻烦。如有写银行账号，打入该账号就视为收到。 2