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浅谈目标成本管理在房地产企业中应用摘要：房地产行业，其房地产开发具有很强的专业性，从土地竞标到售后服务涉及许多环节，有着投资大且风险高的特点，是一种资金密集型行业。在我国对房地产行业采取了多样措施后，其土地成本逐渐市场化，透明化，而行业内的竞争也越发激烈，成本控制的问题也摆在了眼前。如何搞好成本管理，对于房地产行业已然成为立足市场的关键。本文将对目标成本在房地产行业中的应用作简要评述。 关键词： 房地产成本管理应用 目标成本管理，也可称为成本企划，是成本控制的一种全新战略。在我国经济不断发展的前提下，在不断变化的经营环境里，以往传统的成本控制方法已经难以发挥作用，而随着经营者将眼光不断的延伸，寻找事前控制目标，这种方式与思路已逐步系统化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目标成本管理”。其拥有经济性、预见性、制约性等特质。只有在日益激烈，甚至惨烈的竞争中，降低自身成本，才能更好的实现企业与社会的双效益。 一、房地产企业成本管理存在的问题 1.缺乏体系与制度的规范：现今，成本管理虽然已经得到广大房地产企业的重视，但其经验不足，成本管理体系不够规范，多数企业也没有针对成本管理设置相应部门。 2.信息掌握力不足：许多房地产企业依然采用传统的核算方法，这样要等待开发项目完成以后，才能计算实际成本，无法在事中勒戒成本情况，从而难以发现问题并解决。 3.变化控制力不够：房地产项目的开发，过程非常复杂，涉及到许多部门、单位，签证与各类变更难以应对，其缺乏防范、应对措施，难以掌握最新信息。倒签的情况也不时发生。 4.资金制定不精确：房地产行业属于资金密集型，资金的管理是所有企业非常重视的一点。在开发过程中，因有着大量的、复杂的且类型不同的合同，其掺杂在阶段不同的执行过程中，所以很难在短期内制定出越来季度、月份的资金方案、计划并保证其精确度。由于数据、信息的多变性与即时性，财务人员很难制定出精确的资金计划，导致企业领导无法根据方案作正确选择、决策。 5.超付产生的影响：房地产开发项目其付款形式，是依照项目工程的进度来结算，付款时以合同内的明确规定为依据。在项目的施工中，经常受到各类变化而影响进度，而保修款与应扣款的结算，影响了付款金额的审核与计算，导致超付情况发生，致使后期的工作被动。 6.合同执行进度： 项目的开发，需要房地产单位对外制定施工合同。工程的规模越大，周期越长，其合同的数量越多。在执行合同约定的过程中，有着多变的情况，付款条件、付款审核等很多相关信息都与合同有关，从而针对这些庞大的信息难以即时与精确的管理。在合同的执行中，信息掌握不足，无法共享，引发工作的重复，以至于产生重复款、误付款等严重错误。 7.跟踪管理不全面：房地产项目的开发，需要与设计师、施工队、材料厂等多种厂商合作，而有时会同某一单独厂商签订多分合约，在不同项目里多次合作，从而无法及时、全面的掌握厂商各方面的综合信息，缺乏追踪手段。 二、目标管理流程 1.目标的成本分解： 制定目标成本以后，根据房地产企业自身情况对目标成本进行分解。将目标成本分解后，分配到相应的相关部门，这些部门是目标成本的“责任体”、执行者，而目标成本演变为这些部门的“责任成本”。这些部门需对自己执行后的结果负责，对目标成本实施、采取控制。目标成本也可以依据作业的程序而作分解，将目标成本分解到相关项目或者核算部门；使目标成本拥有归集依据与标准。目标成本分解的细化程度、方法有很多，但其基本的思路大致相同。 2.制定目标： 目标成本控制与管理，其主要在于目标的制定。制定目标的方式需科学，采集市场的预测、利润的预测、资料的掌握、销量的预测已经成本预测等相关资料信息，对所有资料进行加工、分析、筛选出有“利用价值”的信息，从而制定、分析成本目标方案，最后选取优化目标方案。既而由此方案，开展目标成本计划的制定与分解。 3.分析考核： 目标成本分析可以分为三种：1.事前预测分析。2.事中控制分析。3.事后业绩分析。其可达到前期的预防控制、过程中的直接控制、反馈控制的效果，使考核评价有充足的“客观”依据。为了加强目标成本管理的创造条件，可根据成本管理执行的结果与资料，依据目标责任的标准、要求，对分解责任者进行逐级考核、评价。 4.成本控制： 目标成本的控制，是目标成本管理体系中的“核心要素”。为减少成本，保证事前成本目标：评估、预测、制定计划、分析等活动都是“控制”的体现。为达到事前目标，全面控制目标成本的全时态与全状态。其包含了目标成本的核算与反馈、审批与下达。 三、房地产开发项目的管理应用 1.事前管理： 事前管理，其主要是成本的计划和预测。房地产开放商，可以从众多的竞标单位中选取