发展中国家房地产投资信托基金的相关问题.PDF

·经济与法 · 2009.10（中） 发展中国家房地产投资信托基金的相关问题 颜学海 张 军 郭思婷 摘 要 本文简要论述了发展中国家房地产投资信托基金的现状与问题，以期为房地产投资信托基金的相关问题的解决 有所助益。 关键词 发展中国家 房地产投资 信托基金 ( ) 中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1009-0592 2009 10-144-0 1 一、房地产投资信托（Reits）的概念和意义 等方式来盈利的，获得利润的这一部分已经按国家税收规定实行 从国际范围看，REITs （RealEstateInvestmentTrust, 房地产投 了纳税，但我国现行的税法体系并没有根据REITs 收益的特殊情 资信托基金）是一种以发行类似与国家债券的但有收益保证的资 况而设立专门的房地产投资信托基金纳税制度，在重复收税的情 金的投资，它具有指定性，投资者是特定的；具有规范性，房地产 况下，严重阻碍了REITs 在金融机构上发展与创新，同时使信托 投资经营以及信托基金都将受到专门的管理机构予以管理，管理 基金失去低风险、高回报的黏着力。 的结果实现房地产投资经营的规范化运作，包括投资者按投资综 （二）投资对象单一 合收益所应得到的收益分配的管理。 投资业务和投资对象单一为了分散风险，REITs 通常进行资 二、REITs 的分类 产多样化投资组合管理，使投资涵盖的物业种类足够丰富，但这 根据资金投向的不同，房地产投资信托可分为：抵押型、资产 在我国还不是很理想。在我国多数房产信托产品还主要投资于 型和混合型三种形式。早期的房地产投资信托以抵押型为主。 住宅，这就与“风险分散和投资组合”原则向违背。流动性难以满 当时的REITs 主要想房地产的所有人或经营者提供贷款或投资 足投资者需求。在我国，信托产品由于受“一法两规”的严格限制， 贷款支付证券，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和 既不能在证券交易所上市交易，也不得通过公共媒体进行宣传， 第一贷款利息以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的 导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，转让交易成本 部分租金和增值收益。 高，远不能满足投资者的转让需求。若要借鉴REITs 基金引入流 三、REITs 的特点 动性支持机构的做法，却很可能增加金融市场的系统性风险。 REITs 是基于雄厚的资金规模、高效规范的管理、以及先进 （三）抵押和担保风险大 的投资策略的优势下发展起来的，因此对于投资者而言，它具有 抵押和担保的有效性到底有多大通常，信托公司为了控制风 高回报性和稳定性的特点。首先，REITs 发起公司相对来说是比 险而要求开发商用所开发的项目或者其他项目、资产、股权作抵 较专业也比较有实力的公司，这样为实现REITs 的合理利用提供 押，或由信托公司控股项目，或寻求第三方担保等。抵押额度通 了科学化的管理，在一定程度上也降低了投资者的投资风险。其 常是信托贷款额的1~2 倍。但如果整个宏观经济环境恶化，抵押 次，REITs 是多方投资者的资金的综合体，它的规模足够发起公 资产可能大幅贬值，其担保性能也将降低。如果开发商无法按期 司去选择不同类型的房产项目进行投资，减少了孤注一掷的风 偿还本息，受托人又不能及时变现信托财产或行使抵押权，则可 险。最后，REITs 是专门用于投资房地产的资金，可以利用房地 能产生流动性风险。尤其是在目前仍普遍存在虚假担保的情况 产租金收入，减少风险发生的机率。在经济相对发达美国，REITs 下。关联融资使整个“风险池”扩大国内多数REITs 似乎是银行 以及其他的房地产投资基金的收益都远远超过了银行的存款利 贷款的一个变种，但商业银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐 息，同时加上它的规模、管理、收益租金等方面的保障，REITs 的 全”，而REITs