2008年新城综合体研究-78.pptVIP

研究思路 城市综合体与新城综合体 新城综合体 新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。并通过街区作用实现与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 新城综合体初步预计： 项目用地面积约200—300亩，规划建筑面积约30—40万平米左右。其中，6—8万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施），4万平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及16—20万平米居住设施等。 目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、开发区等区域。 新城综合体产品类型及模型 　 新城综合体的开发与运营 合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发 科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值 附 件 目录 　商业业态分析 　业态特点、业态生存条件 　各商业业态之间的关系分析 　社区商业 　社区商业－－社区购物中心操作模式分析 　新城综合体的模型方法论 　商业业态分析 　　　－－各业态特点、生存条件分析 　商业业态 　零售业 　　百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店 　餐饮 　休闲娱乐 购物中心 　商业街 商业业态——零售业 　商业业态 所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 零售业态——百货店 概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道。 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 商店规模大，在5000平方米以 商店设施豪华，店堂典雅、明快。 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。 零售业态——超级市场 　概念 　 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 　特点 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品衣、食、用品齐全。 营业时间每天11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。 选址在居民区、交通要道、商业街。 商店营业面积在2500平方米以上。 目标顾客为购买频率高的居民。 后附：沃尔玛超市的选址要求 零售业态—专业店(special store) 概念 专业店通常是指专门经营某一类商品的零售业态，并且具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。 特点 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。 美国把专业店分为：汽车及其零部件经销店、家具与家居装潢店、电子电器店、建材经销店、食品饮料店、保健用品及药品店、加油站、服装服饰店和运动、休闲、图书、音乐用品店等9类。 零售业态—专卖店(exclusive shop) 　概念 　专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 　特点 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。 目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。 零售业态－便利店(convenience store ) 概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 特点 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、企业所在地。 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7min到达的范围内。 商店营业面积在100平米左右，营业面积利用