屯地再遭重创新政剑指开发商命门.docVIP

屯地再遭重创新政剑指开发商命门2008年伊始，房地产宏观调控力度不减。 1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）。3号文件对闲置土地的处置（包括清算土地增值税）、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模等，进一步做了强调。文件一出，内地及香港市场的地产股便应声全线下挫。 土地市场由“过热”转向平稳的转折点似乎即将到来。 “与国家重点抑制楼市的投机者一样，土地政策首要的作用就是重点打击土地的投机者。”对于土地宏观调控政策引起的土地市场的转折，中国指数研究院副院长陈晟认为。 土地交易遇冷 上海易居房地产研究院高级研究员杨红旭说：“虽然3号文件是近两年我国房地产宏观调控在土地环节的政策集成版，具体内容新意并不多，大部分都在以前的文件中有所提及，但是此次通知是以国务院的高规格、高姿态发出的，对处理闲置土地等做了明确规定，提到了很高的高度，显示出中央对于土地问题的高度重视。” 2007年前三季度，土地交易市场的火爆场面引人注目，全国地王频出，开发商大面积囤地，甚至有的大型开发商的土地储备量已经足够今后三年的开发。但是，到了2007年第四季度，土地交易市场急转而下，出现了和楼市一样的冷清状况。北京、深圳都出现了出让土地无人问津或是以低价成交的状况。 2007年12月，深圳两次拍卖出让的4宗地块全部流拍。广州12块土地出让仅吸引了7家公司参与竞买，其中5幅直接以底价成交，2幅因无人报价而流拍。在成都，新鸿基由于没有竞争对手出价，只用了31.1亿元，便轻松地以每亩1200万元的初始挂牌价，将260亩的成都未来金融商业中心标志性地块收入囊中。而此前，在成都地价疯狂时，业内估计该地价可能高达90亿元。如今只需1/3的价钱。 2007年12月31日，在全年最后一次土地出让中，绿地集团以36亿元的“低价”摘得卢湾大型地块。此前，业内人士曾预测，该地块成交总价将超过50亿元人民币。而实际成交价格大大低于前期预测的价格。 显而易见，曾经热情高涨的土地交易市场遭遇了冷清场面，曾经疯狂的土地价格在2007年年底明显得到了平抑。土地市场也如同楼市一样，进入了一个观望时期。而3号文件的出台，无疑是对已经冷清的土地市场的再一次降温。 陈晟分析：”与国家重点抑制楼市的投机者一样，土地政策首要的作用就是重点打击土地市场上的投机者，至于开发商储备土地以自用的，并不在打击之列；其次，土地政策不断加大力度是为了使存量土地形成有效的供给；再次，国家旨在提高地均GDP，就是要降低每个GDP使用土地的数量，从而增加每亩土地的产出。” “2008年，开发商对土地的冲动会有所下降，会逐渐理性，在2008年，土地的价格也会趋向理性。在2007年，有些土地的价值并不应该达到那么高的价格。”陈晟认为。 地价回归理性 现在，在国家的宏观调控下，房地产市场已经出现了变化。对于全国楼市是否出现拐点，争论不休。土地市场的变化让开发商们十分关注。 刚拿下卢湾地块的绿地董事长张玉良表示，在当前地价成本相对较高的市场情况下，加上政府对土地违规的重点打击，开发商囤地、捂地不仅不合时宜，而且来自市场、政策的风险很大，明智的开发商不会选择这种方式，而是加快开发节奏。 国家针对土地的调控政策越来越严密。这次出台的3号文件是对以往土地政策的进一步强调。同时，在落实方面也在加紧步伐。通知要求2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。 据报道，今年1月8日，上海市企业专区开发商陆续收到了一份上海市住宅建设发展中心的填报《经营性土地一地一表》的通知，要求开发商详细上报手中土地2008年～2012年的开工建设计划，并要求说明地块闲置情况。 另外，国家对于房地产企业的融资、再融资也进一步收紧，目前开发商的融资渠道都不是很通畅。 因此，SOHO中国董事长潘石屹在博客中撰文断言，在政府强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资的情况下，2008年土地市场一定会出现拐点。 他认为，目前中国的部分房地产开发商购买土地，不光是为了建造房子，还囤积土地等待升值，特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市，或在股市上发行新股，不用建房子，直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地，从而使土地市场价格上扬。但市场会自动修正这个错误，使土地价格回归到正常水平上来。 杨红旭说：“2008年，疯狂囤地的现象铁定会有所减少。主要原因有两点。第一，国家政策进一步对地王、囤地现象进行严厉的抑制。第二，从市场方面分析，全国市场回落使得开发商对拿地的热情有所减退，最近的新地块的推出遇冷，不仅参与的开发