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工业用地市场化配置浅谈工业用地配置的特殊性 工业用地的市场不完整性。 其一，重大项目用地的市场配置失效。由于区域竞争和招商引资的需要，各地往往制定各种优惠政策吸引好的项目。好的项目或重大项目在工业用地市场方面具有垄断地位。 其二，工业用地的区域差异性导致市场成熟度的差异。一般而言，在政府主导开发的工业园区和开发区内，在交通和区位较好的地段，其工业用地的竞争最激烈，市场成熟度最高，其他地段则相反，甚至不存在竞争性，市场成熟度极差。因此，工业用地市场是不完整的，而是带有强烈的区域差异性。 工业用地具有较强的产业属性。 工业用地的产业属性主要源自以下两方面：一是每一类项目的工艺对用地的要求都不一样，而且与工业项目本身的产业要求密切相关。二是工业园区的产业规划，决定园区内的工业用地的产业属性和产业发展导向。在土地资源越来越稀缺的情况下，本着集约和节约利用土地的原则，工业进园是必然的，因此，工业用地的供应必将受限制于园区的规划和产业导向政策，包括产业结构导向、产业技术导向和产业组织导向等。 工业项目具有“供地后置”性。 现阶段，工业项目准入流程体现了“先项目，后用地”原则。一般而言，招商引资工作比较规范的地方，均有较科学的工业项目准入流程。各地准入流程虽然有所不同，但工业项目的“供地后置”原则是基本相同的。如深圳市龙岗区工业项目准入流程，就确定了工业用地从投资者申请、产业主管部门预审、专家评估、规划部门制定用地方案、市(区)政府审议用地方案直至国土部门批出土地等环节，突出了先定项目、后定土地的“供地后置”原则。 工业用地市场化配置的潜在问题及对策 过度市场化。 “过度市场化”是指全部或者大部分工业用地实行招标、拍卖、挂牌出让。这是工业用地招拍挂试行过程中容易出现的问题。由于工业用地的市场存在不完整性，并不是所有的工业用地都是满足市场竞争条件，工业用地并不适宜全部实行招拍挂。因此，在逐步推进工业用地招拍挂的过程中，应明确界定工业用地招拍挂范围。 产业布局失控。 工业用地招拍挂目前的普遍做法只是定地块位置、产业类型和用地条件，缺乏对于区域产业的整体布局的考虑，可能导致整体产业布局混乱的局面。 因此，必须细化规定，对实行招拍挂的工业用地明确产业条件限制，必须符合区域的产业布局规划和产业园区的总体规划，并对工业建设用地的性质、规模等设置控制指标，在出让前必须对用地项目设置准入条件。 供地前置。 实行工业用地市场化配置以后，可能导致“供地前置”的结果。目前工业用地招拍挂的主要做法有两种：一种做法是工业用地成功招拍挂后，国土主管部门与摘牌企业直接签订土地使用权出让合同书，企业获取土地后再办理相关的报建手续。另一种做法是不直接签订土地使用权出让合同书，而是签订成交确认书，限定其在规定时间内办理项目手续，办妥后再签订土地使用权出让合同书。 第一种做法是典型的“供地前置”。第二种做法虽然有个缓冲期，但是由于工业项目的特殊性，很可能出现在规定时间内不能办理完项目手续，企业因此变通办理，导致事实上的“供地前置”。“供地前置”最大弊端在于容易造成出让工业用地的闲置及浪费，这有悖于工业用地招拍挂的初衷。 为防止或减少“供地前置”所带来的弊端，笔者倾向于第二种做法，同时应加强各主管部门之间的合作，在纪委的监督下，给予办理项目手续的方便(例如开设绿色通道)。 工业房地产非理性增长。 工业用地招拍挂，将解放工业房地产市场，促进工业房地产的极大发展。如果不加以引导，工业房地产可能出现非理性增长，带来一定的负面影响。主要表现为三方面：一是工业房地产二级市场促生三级市场，工业物业建设和交易活跃，而工业项目却迟迟得不到落实或者被忽视，政府对出让以后的工业用地的产业导向控制逐渐弱化，招商引资和发展工业战略得不到实施。二是工业房地产开发会抬高厂房和宿舍的价格，加大企业成本，不利于吸引优秀的企业和引进良好的项目。三是工业用地招拍挂的结果导致有钱人多拿地，土地空置或者转让等情况增加，不利于土地集约利用。 “用地预申请+招拍挂”市场配置研究 近期，国土资源部有关部门提出了“用地预申请制度”，提出在有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度，单位和个人对列入招拍挂出让计划的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当在收到预申请20日内告知预申请人，并及时组织实施招拍挂出让活动。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地的竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。 “用地预申请”制度类似于香港的“勾地”制度，对于工业用地招拍挂的作用是很明显的，它能激