工业用地招拍挂问题及建议.docVIP

工业用地招拍挂问题及建议工业用地招拍挂出让面临的主要问题 (一)在范围和价格上，仍旧存在着因用地主体的“身份”和项目内容不同而采取区别对待的现象。 有的地方为了加大招商引资力度，在工业用地出让上，规定外资企业、外资项目和高新技术项目优于内资企业和内资项目，从而导致了市场用地主体和投资领域内的不平等，统一的土地市场无法形成。 (二)在工业用地招拍挂出让过程中，过多强调企业在取得工业用地时对日后产值、税收、利润、创汇、职工就业等做出的承诺，并将这些承诺以合同形式固化。其实质是想通过用地政策来解决一切社会问题，从而使招拍挂使命承载过大，市场机制的作用受到严重影响。 (三)工业用地招拍挂出让，在当前的法律法规及规范性文件中还无强制性规定，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中也只规定“工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让”。使工业用地招拍挂出让缺少了制度上的约束，进展缓慢，随意性大，信息透明度低，人为操纵现象严重。 (四)制度上的软约束，也使不同区域在工业用地出让方式上不统一，出现相邻两个地方采用不同的出让方式而导致招商引资情况的不同，甚至实行招拍挂的地方招商引资难度更大些，以致于一些地方不愿意选择招拍挂出让方式，从而严重阻碍了工业用地招拍挂出让方式的推广使用。 (五)现阶段，工业用地出让金绝大部分通过非规范途径转为预算外收入，不纳入地方政府的预算内管理，缺乏透明度，在收入和支出环节中普遍滋生浪费和腐败问题，同时也使工业用地出让的收益在近期与远期的分配上存在结构性失衡问题，一定程度上影响了工业用地招拍挂方式的规范推进。 解决问题的基本途径 (一)充分认识工业用地实行招拍挂出让的意义 工业用地招拍挂出让制度可以有效地解决不同区域工业用地无序竞争的问题，使各个地方可以互相比较工业用地总量和价格，形成互相监督的机制，提高互相压低地价竞争投资的风险，使一部分投资转向土地资源相对充足的地方。 工业用地招拍挂出让制度可以有效地解决工业用地同一区域无序竞争的问题，使同一区域内的工业用地市场得到整合和统一。工业用地出让无序竞争的问题，不仅存在于不同区域之间，而且存在于同一区域之内(即通常所说的同城竞争)，致使一个城市内有多个土地供应者，产生了竞相压价竞争。因此。国家有必要要求所有的工业用地都通过土地市场实行招拍挂出让，实现公平竞争。 工业用地招拍挂出让制度可以使投资者更加注重对综合投资环境的考虑，有利于真正反映供求关系，促进经济的可持续发展，使综合性的投资环境在吸引投资中的作用更加突出，在投资一环境一土地收益上形成一个良性循环。 (二)加快建立和完善工业用地招拍挂出让制度 一是各级政府应以保障土地资源可持续利用的长远利益为重，制定切实可行的工业用地招拍挂出让方式的实施细则和程序。对于有两个以上受让意向的工业用地使用权，一律要强制采取招拍挂出让方式。 二是加大工业用地招拍挂出让信息的公开力度，明确信息公开的范围、方式及内容，通过对工业用地供应、招拍挂结果、当地工业用地基准地价等信息在一定范围内的公开，为工业用地招拍挂出让工作的开展提供一个公开、透明的环境。 三是地方政府不能将土地管理职能割裂开来分头供地，更不能采用特殊政策使开发区、工业园区、小集镇内的工业用地游离于招拍挂出让之外。 四是各级地方政府应围绕总量控制、集中供地、公开交易、基准地价更新、登记查询和集体决策等方面，制定出既符合本地实际，又便于操作的工业用地招拍挂出让制度性规定。 (三)建立起与城市基准地价相衔接的城乡结合土地价格体系 地价是土地市场交易中最基本的要素，完善的地价体系是工业用地招拍挂出让成功必备的条件之一。随着新一轮城市土地价格调查工作广泛开展，越来越多的城市建立了分类定级基础上的分类基准地价，为工业用地评估提供了一条切实可行的新途径。然而，大多数新增的工业用地，往往位于城市边缘地区或规划区之外，这里通常是基准地价范围未能覆盖的地区。因此，地方各级人民政府有必要积极开展城乡结合土地价格研究，建立起与城市基准地价相衔接的城乡结合土地价格体系，在充分分析土地利用现状及社会、经济影响因素的基础上，划分区片，评估其基准价格，并配以完整的修正体系。 (四)严格控制工业用地招拍挂出让竞标范围，力求每块工业用地都能物尽其用 在工业用地实行招拍挂出让过程中，各级地方政府要针对工业用地对工业的适应性要求很高这一特点，有选择地允许竞标单位项目参与竞标，并对竞标单位的项目设定、用地要求和条件严格把关，力求每块工业用地都能物尽其用。 (五)制定最低限价，确定合理的出让底价 在工业用地招拍挂出让过程中，作为落实供地政策的衡量标准，最低限价的制定是不可缺少的