沈阳市欲调整住宅电梯用电性质及电费标准.docVIP

沈阳市欲调整住宅电梯用电性质及电费标准随着城市房地产业的迅速发展和人民生活水平的提高，电梯已成为人们日常生活必需的乘载工具之一。新建高层住宅小区的不断增加使电梯在普通住宅小区使用普及度迅速提高，由其运行成本、维保成本等因素所引发的收费纠纷也呈明显的上升趋势。电梯收费难成为继物业服务费收缴难之后，困扰物业管理行业健康发展的主要因素之一。因电梯收费难而导致电梯停用的事件屡有发生，这在回迁住宅楼中更是普遍存在。 为妥善解决这一难题，沈阳市房产局、沈阳市物业管理协会自2008年7月开始在全市范围内开展了电梯专项调查，通过调查基本弄清了问题的焦点，并提出了解决问题的建议。 由于历史发展的原因，沈阳市早期电梯主要集中在商业楼宇、写字楼、高档酒店等经营性物业类型，住宅物业中只有个别高档住宅涉及电梯使用。因此，当时将电梯用电性质确定为非居民生活用电，其收费标准按商业电价0.872元／度收取，其主要依据为《关于颁布的通知》(水电财字[1983]215号)。该用电性质及收费标准一直沿用至今已近30年。 2004年，沈阳市物价局下发了《关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知》(沈价发[2004]125号)，其中规定电梯运行服务收费标准为12元／人／月，并且规定在物业管理服务费中已经确定含有电梯运行服务费的，不能另行收取电梯运行服务费。为确保业主和使用人的利益不受侵害，防止出现电梯运行服务费“双重收费”，沈阳市房产局在进行物业项目评标时已形成惯例，即物业管理服务费的核算中不包括电梯运行服务费，电梯运行服务费按沈阳市物价局上述文件规定单独收取。其中电梯运行服务费包括电梯年运行电费、年维保费、年检费和与电梯有关的其他费用。这一惯例，在实际运行中，的确保护了业主和使用人的利益，但却给物业服务企业的管理经营带来了较大的压力。通过调查发现，不考虑电梯运行服务费的收缴率等因素，在电梯运行服务费收费和使用上，全市物业服务企业均处于入不敷出的亏本经营状况。下面通过调查中的具体实例予以说明(见表1、2、3)。 通过上述三表，不难分析出电梯年运行电费在电梯年支出费用中所占比例较高，即使比例最低的馨波苑也在30％以上。对全市调查对象的平均比例为60.28％。另外，通过调查及上述表格还发现，电梯年运行电费与楼层数量成正比例关系，每部电梯平均年用电量9,656度，平均电费7,419元，年。可见，电梯年运行电费占电梯运行成本的比例较大。 因此，在调查过程中，物业服务企业普遍呼吁应将电梯用电性质确定为居民生活用电，按0.5元／度的收费标准收取，电梯运行电费支出将下降42.66％。这对于减轻物业服务企业的经营负担意义重大。 另一方面，住宅小区的电梯用电是直接为居民生活服务的，其性质与家用电器的用电性质一样，是不能带来利润的生活消费资源。而且国内其他省市如浙江、海南等地均已实行将电梯用电确定为居民生活用电，对居民生活用电的范畴基本确定为城乡居民住宅及其附属设施(指楼道灯、住宅楼电梯、水泵、小区及村庄内路灯、物业管理、门卫、消防、车库)等生活用电，其中明确包括住宅楼电梯。国家发改委近期即将出台的销售电价分类说明，也将住宅电梯归于居民生活用电范畴。 对此，沈阳市房产局、沈阳市物业管理协会以房地产业、物业管理行业的市区人大代表提案为主，通过多种渠道进行呼吁。2009年底，辽宁省发改委、建设厅、物价局、辽宁电力公司等单位也召开联席会议，已初步明确住宅电梯用电属于居民生活用电，收费标准为0，50元，度。近期内将公布于众。 图／沈阳市环保局 1