浅谈房地产企业金融风险化解.doc

浅谈房地产企业金融风险化解【摘要】房地产企业对外部资金需求较大，面临的金融风险不容低估，可以从增加融资渠道，加强资金管理，积极参与政府项目建设等方面着手化解。 【关键词】房地产企业；化解；金融风险 2010年，我国的货币政策调整为“稳健货币政策”，国家紧缩流动性，并多次提高存款准备金率和存贷款利率，这种紧缩性的货币政策对房地产企业特别是中小房地产企业带来了很大的资金压力，必然要求其加强风险管理，才能在市场竞争中更好更快发展。 1 房地产企业的资金来源的基本现状 2009年，我国房地产开发企业数达到80407个，其中内资企业、港澳台投资、外资企业数量分别为74674,3633,2100个，如此庞大规模的企业数量，其融资需求必定也会是一个相当大的规模。2009年，房地产开发企业的资金来源共达到57799.04亿元，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金所占的比重分别为19.67%、0.83%、31.05%、48.45%。并且国内贷款的比重在有逐步上升的势头，而自筹资金的比重在经历了逐步上升之后又有下降的势头。并且，自筹资金的比重约为房地产开发投资比重的三成，表明房地产企业的资金来源对外部依赖程度很大。实际上，从开发投资所占的比重最大的其他资金来看，主要包括发行债券、群众集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等，这都并非房地产企业的自身的资金，因此。外部融资环境的变化对房地产企业的影响巨大。 表1:2001年来房地产开发企业 资金来源比例表 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 国内贷款（%） 21.98 22.77 23.78 18.4 18.31 19.74 18.71 19.2 19.67 利用外资（%） 1.76 1.61 1.29 1.33 1.2 1.47 1.71 1.84 0.83 自筹资金（%） 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 31.05 其他资金（%） 47.69 47.38 46.27 49.87 47.77 47.1 48.16 40.32 48.45 资料来源：中国统计年鉴2010 2 房地产企业的金融风险分析 当前房地产企业的金融风险主要包括融资风险，政策风险，信用风险等方面。 2.1 融资风险 融资风险主要是融资成本的增加，这主要包括两个方面，一方面，由于国家紧缩流动性，从而使得金融机构以及社会资金出现紧缩的局面，但房地产企业本身对资金的需求并不会降低，这就使得企业要获取足够的资金支持，必须付出更大的成本，否则可能会出现流动性不足而导致企业本身的资金链断裂。并且，由于金融机构贷款在房地产企业融资中占据了相当的比重，国家调整提高贷款利率，会直接增加房地产企业的资金成本。另一方面，在流动性偏紧的外部约束下，房地产企业要获取外部资金的支持，必须花费更多的成本来进行信息收集，合同谈判等方面，以便获取可能的融资渠道，这也会增加企业的融资成本。 2.2 政策风险 政策风险主要是指国家宏观调控政策的变动带来的风险。一方面，我国房地产政策密集出台，特别是各种限购政策、商品房贷款政策的出台，使得一部分有在原有政策下有购房能力的消费群体的购房支出直接增大，甚至使得部分群体失去购房能力，如首付由原来的两成提高至三成，按100万元计算，则在首付阶段直接增加支出10万元，这可能会使得部分群体的购房欲望直接降低，从而增加了房屋销售的难度，降低了资金回笼的速度。另一方面，国家大力建设保障性住房，会直接降低市场对商品房的需求，并且由于两者之间的价格差异较大，会对商品房的涨价行为构成一定的制约。并且，国家将出台的商品房价格控制目标等都会对房地产的销售价格带来直接影响，这都使得房地产企业的销售收入可能会减少，从而在某种程度上降低了单位资金的盈利能力。 2.3 信用风险 信用风险主要包括两种。第一种是银行出于流动性的需要，为达到国家提高存款准备金率等的要求，或者认为当前房地产企业经营面临的风险较大，从而要求提前收回贷款。这会使得严重依赖外部资金的房地产企业直接面临资金压力。第二种是房地产企业本身的信用资金管理带来的风险。如房地产企业在建造房屋过程中，会通过预付资金等方式来购买原材料，或者给施工单位，但施工方或者原材料供给方出现破产等问题，这就会给企业带来信用风险。 3 房地产企业化解金融风险的对策建议 房地产企业化解金融风险，可以从增加融资渠道，加强资金管理，积极参与政府项目建设等方面着手。 3.1 增加融资渠道 增加融资渠道，首先，可以进一步通过扩充股本等方式来增加自